Кризисы рынка недвижимости: история и география

Во всех странах случаются периодические спады и подъемы цен на жилье. Однако ярких примеров «лопнувших пузырей», когда квадратный метр за короткий срок дешевел в разы, не так много.

В 1926 году серьезный кризис рынка недвижимости произошел в американском штате Флорида, расположенный на побережье Атлантического океана. С начала 1920-х годов этот штат приобрел широкую популярность у покупателей недвижимости, и цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в 4 раза! Практически все жители Флориды были в то время либо инвесторами, либо риэлторами. К началу 1926 года цены достигли максимума, и владельцы домов решили, что пора их продавать. В результате за несколько месяцев цены обвалились до уровня 1923 года. Кроме того, вмешался ураган, обрушившийся на Флориду в сентябре 1926 года и разрушивший почти 13 тысяч домов.

Все последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие секторы экономики. Во время американской Великой депрессии в 1929–1933 гг. обвалился фондовый рынок и цены на недвижимость стали стремительно падать. Из-за неплатежей по кредитам банки принялись на последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Тогда обанкротилось около 6 тыс. банков. Добиться улучшения на рынке недвижимости правительству США помогла программа развития ипотечного кредитования, принятая в 1932 году. Очередной кризис разразился в 1987 году — и снова в США. Как обычно, первым упал фондовый рынок. В результате падения котировок недвижимость обесценилась на 40–45%. Не известно, как бы Штаты выбрались из очередной «халепы» сами, так как выйти из кризиса на рынке недвижимости им невольно помогла Япония. В 1985–1992 годы она вложила американскую недвижимость около $75 млрд.

За что, как говорится, и поплатилась. Именно резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило катализатором кризиса в 1990 году в самой Японии. На балансе японских банков оказалось слишком большое количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате разразился кризис, и цены на японскую недвижимость стремительно упали почти на 50%. От последствий этого кризиса японская экономика начала оправляться только к середине 90-х.  Для этого правительству — в числе прочих мер — пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в 0,15%  годовых.

Даже одна из самых благополучных стран — Швеция — столкнулась с кризисом в сфере недвижимости. Здесь в 1990 году начался экономический кризис во всех отраслях. За пару лет цены на офисную недвижимость упали на 20–25%.Из-за сокращения спроса на недвижимость и невозврата кредитов разорилась одна из крупнейших финансовых компаний Nykeln. После этого кризис начал шерстить всю банковскую систему страны, и к концу 1992 года крупнейшим шведским банкам грозило реальное банкротство. Шведам помогли либерализация экономики и привлечение внешних капиталов.

Говоря о кризисах рынка недвижимости, нельзя не отметить огромное влияние на сегодняшнюю ситуацию азиатского финансового кризиса 1997–1998 годов — самого масштабного падения рынка со времен Второй мировой войны. Летом 1997 года на 30–40%  обесценились валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии. Затем кризис пришел в Гонконг, где местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые были ориентиром для соседних стран. В итоге во всем регионе цены на недвижимость упали на 35–45%, спровоцировав кризис банковских систем всей Юго-Восточной Азии, Южной Кореи и Японии. Какие меры были предприняты? Во всех странах была введена бюджетная экономия и резко повышена ставка рефинансирования. Возможности экономического роста были резкого ограничены. И это спасло положение.

И опять - страна под звездно-полосатым флагом! С конца 1999 почти до середины 2006 года рынок недвижимости США пережил исторически невиданный подъем. За это время номинальная стоимость жилья практически удвоилась. В Штатах более 90% всех сделок с недвижимостью совершается в кредит. На протяжении последнего десятилетия доступность ипотечных займов постоянно повышалась, а ставка рефинансирования снижалась. В результате банки могли предложить населению дешевые кредиты. Кроме того, снижались свои требования к заемщикам, и кредиты выдавали без подтверждения дохода, без первоначального взноса.

Параллельно снижались налоги. Так, в 1997 году в был принят Закон о налоговых льготах, который снизил ставку налогообложения прибыли при продаже жилья его собственниками с 28% до 20%. В 2003 году Президент Буш подписал Акт о создании рабочих мест и предоставлении налоговых льгот, который снизил ставку налога на прибыль при продаже домов до 15%. Побочным эффектом изменений налогового законодательства стал рост спекулятивной купли-продажи жилья, который сопровождался повышением спроса на новое строительство.

Убедительным подтверждением спекулятивного роста цен на жилье эксперты считают тот факт, что арендная плата за этот же период повышалась всего на 3,4%  ежегодно. Спекулятивный спрос значительно ускорил формирование «мыльного пузыря» рынка недвижимости. Который, в конце концов, лопнул!