Покупка недвижимости под сдачу в аренду. Минусы и плюсы.

Минусы

Уплата налогов. Текущая сумма налога 15-17% от суммы полученной арендной платы. Министерство доходов и сборов предлагает внести ряд изменений в систему налогообложения касаемо аренды. С одной стороны, Министерство предлагает снизить ставку налога до 10%, но с другой, есть инициатива сделать всеобщее эффективное декларирование доходов, что даст возможность налоговой взять на учет всех, кто сдает в аренду недвижимость. В любом случае полученная прибыль с аренды значительно урезается.

Амортизация проделанного ремонта. Это 5-10% в год от изначально потраченной суммы на ремонт и мебель. Здесь многое зависит от качества самого ремонта и аккуратности арендаторов. Всегда есть возможность появления в квартире непоседливых детей и четвероногих любимцев, т. е. за 10 лет ремонт (от пола до потолка) может морально и физически устареть. Фактор связанный с содержанием недвижимости, а точнее с затратами на ее ремонт, коммунальные услуги и разные бытовые мелочи играет не в пользу аренды. Депозит в этом случае значительно удобнее и практичнее, чем ремонт квартиры или офиса.

Субъективный фактор. При большом желании можно всегда разместить банковский депозит таким образом, что никто из родственников об этом и знать не будет, а вот спрятать квартиру или иную недвижимость сложно. Стабильный доход всегда порождает проблему: как правильно делить деньги, полученные со сдачи в аренду? Сразу возникают права супругов и иные права.

Непостоянство арендаторов. Любая недвижимость сдаётся в аренду в среднем 10,5-11,5 месяцев в году, остальное время подыскивает очередного арендатора. Сегодня смена арендатора стала более массовым явлением. Эти обстоятельства также следует учитывать, перед тем как принимать решение о приобретении недвижимости для сдачи в аренду.

Коммерческая недвижимость. Наши клиенты, каким бы бизнесом они не занимались, всегда хотят иметь постоянный пассивный доход со сдачи недвижимости в аренду. Последние годы этот бизнес (аренда) стал медленно превращаться в активный доход, особенно, если таких объектов у клиента несколько. Бухгалтерия, текущий ремонт, поиск очередных арендаторов, взаимодействие с ними и с властными структурами — всё это требует немалых затрат времени. Собственники недвижимости не всегда могут полноценно справляться с валом возложенных на них задач. Приходится обращаться к профильным специалистам, которые профессионально занимаются управлением недвижимости. Это обстоятельство также съедает часть прибыли, снижая ликвидность аренды до 10% в месяц.

Плюсы

Легализация доходов. В последнее время всё больше и большое внимания уделяется вопросу легализации доходов, как со стороны государства, так и со стороны обычных граждан. Все хотят жить красиво, приобретать дорогие вещи и не бояться неожиданного визита фискальных органов с неудобными вопросами. Приобретение недвижимости на своё имя или на имя ближайших родственников с целью дальнейшей сдачи её в аренду, есть неплохая возможность в легализации немалых сумм «непонятных» денег. Здесь верен принцип: «Не важно, каким образом деньги достались, главное, что они есть». Сдача недвижимости в аренду хороший способ получения легального дохода на долгие годы и отличная возможность всегда прикрыть свою спину.

Ожидания будущего. Высокие ставки по банковским депозитам не будут постоянно высокими. Не исключено, что украинские банки через пять лет больше чем 5-8% по депозитам платить не будут, ни в валюте, ни в гривне. Аренда недвижимости будет приносить стабильный доход, вне зависимости от того, как банки меняют ставки депозитов. Очень важный и, пожалуй, самый желаемый фактор, который и стимулирует украинцев покупать недвижимость с целью инвестирования, это ожидание роста цен. Покупательская способность доллара постоянно падает, т. е. по логике вещей стоимость недвижимости должна увеличиваться. В любом случае, даже если через годы продать недвижимость по цене близкой к цене покупки, арендная плата останется как полученные проценты.

Менталитет народа. Когда наши граждане расстаются с большими деньгами, приобретая недвижимость, то сразу перестают беспокоиться и расслабляются. С советских времён актив в виде недвижимости понятен для разума соотечественника, его можно «пощупать». В данном случае сдача недвижимости в аренду носит некую, вторичную функцию. Собственник квартиры живёт с мыслью, если не получиться с арендаторами, можно квартиру продать, в крайнем случае, поселить туда детей либо родственников.

Кредит. В банке всегда можно взять лёгкий кредит под обеспечение недвижимости, сдаваемой в аренду. Для банка это отличный актив, который не обременён ненужными обязательствами. В квартире нет зарегистрированной семьи и детей, которых будет хлопотно выселять в случае необходимости. Полученная собственником ежемесячная арендная плата покроет часть кредитных платежей.

Самостоятельный бизнес. Недвижимость, особенно коммерческую с надёжным и долгосрочным арендатором всегда можно легче и выгодней продать, как уже работающий и самостоятельный бизнес. Покупателей на такую недвижимость много, на пустующую недвижимость — меньше. Остаётся отрегулировать вопросы цены и доходности.

Диверсификация активов. Время от времени бывают кризисы и проблемы в банковской системе. Квартира либо магазин, как материальный актив, позволяет эти катаклизмы переживать легче. Можно потерять на стоимости недвижимости либо арендной ставке, но не нужно постоянно трепетно думать, вернет банк депозит или не нет.

Вывод.

Категория клиентов, которые приобретают недвижимость для дальнейшей сдачи в её аренду, имеет немалую долю на рынке недвижимости. Клиент обычно сам и на основании личного опыта принимает окончательное решение о том: впутываться в историю с арендой либо нет. В любом случае, владелец денег желает всегда минимизировать свои возможные риски и затраты. Потери клиента могут составить до 30% от месячной арендной ставки, в зависимости от категории недвижимости. Можно потерять и гораздо большее, сделав изначально неправильный выбор. Здесь риэлтор нужен! Грамотный риэлтор правильно подберёт недвижимость, проконсультирует и поможет разобраться в деталях. А подобрать достойный вариант бывает ой, как непросто! В любом случае практики у риэлтора в этих вопросах больше, чем у самого искушённого клиента. Риэлтор знает, как минимизировать расходы на содержание недвижимости и при этом не допустить сделки с совестью и законом. Но, есть одно «НО»! Риэлтор отлично знает, в какой момент времени, и на какие болевые точки следует давить клиента, чтобы он «правильно» и быстро принимал решение. Увлекаясь комиссией, риэлтор может сознательно упустить многие отрицательные моменты «неблагодарной» аренды. Здесь главное не перегнуть с настойчивостью, имеется риск потери клиента и репутации. А в целом, покупатель недвижимости для сдачи в аренду это — редкий клиент и системный игрок рынка недвижимости, цените его!

Удачи Вам, Коллеги!