Ограничения НБУ 150 тысяч. Много или мало?

Эра душных комнат и ультрафиолетовых «чудо» ламп уходит в прошлое. Приходит время пластиковых карт и денежных переводов. И новичок-риэлтор, пришедший на рынок недвижимости сегодня, уже через годы спросит, а что это такое — пересчёт купюр? А мы с ностальгией будем вспоминать, как помогали клиентам совершать некое «таинство» — пересчитывать деньги и перекладывать их из стопочки не проверенных в стопочку «нормальных». Как продавец со вздохом и сожалением говорил, что эта жалкая кучка и есть всё его «несметное» богатство. А взволнованный покупатель обязательно шутил, что всю ночь рисовал эти новенькие «хрустящие» американские доллары. Видимо, наше государство окончательно «созрело» и решило всерьёз и надолго поменять правила привычной игры, и окончательно вывести рынок недвижимости из «тени» экономики. Национальный банк Украины с 1 сентября 2013 года вводит ограничение максимальной суммы наличных расчетов — 150 000 гривен. Эти властные ограничения, прежде всего, коснутся вторичного рынка недвижимости. Соответственно, у всех нас возникает естественный вопрос: «Как теперь будет выглядеть сделка с недвижимостью?»

Национальный банк

Итак, основная цель нововведения Национального банка понятна — это сокращение наличных расчетов и, как следствие, уменьшение доли теневой экономики. На 1 марта в обороте страны находилось более 220 миллиардов гривен. Из них более 201 миллиарда — наличные средства вне банков. НБУ посчитало, что это новшество дополнительный источник для кредитования экономики и сможет вернуть в оборот банковской системы дополнительных 14-16 млрд. гривен. Послужит росту ВВП Украины на 0,2% в год, снижению объёмов иностранной валюты и повышению финансовой грамотности населения. Значительно сократит расходы банков на перевозку, сортировку и обработку наличных денег. А до 2017 года чиновники НБУ Украины намерены ещё инициировать снижение предельной суммы наличных расчетов до 15 тысяч гривен.

Риэлторы

У риелторов новации НБУ вызывают немалые опасения. По их общему мнению, ограничение наличных расчетов может застопорить рынок недвижимости и приведёт к удорожанию жилья. Окончательно непонятен порядок перехода денег из рук в руки. Основные вопросы возникают с аккредитивными счетами. Непонятно: «Если деньги к продавцу ещё не дошли, то когда договор вступает в силу? Или сформулируем вопрос иначе. Если деньги легли на „чужой“ счет, что делать с уже подписанным договором купли-продажи?» В любом случае сделка растягивается во времени. Сюда добавим неуверенность украинцев в национальной валюте, отсутствие доверия к банковской системе и постоянные разговоры о девальвации гривны. Ни один банк Украины не может гарантировать моментального снятия денег со счета. Все эти обстоятельства существенно усложняют взаимопонимание сторон. Риэлторы считают, что в сентябре на рынке недвижимости произойдет некая приостановка движения, так как все вынуждены будут разобраться в том, как заработает система. Но у новшества НБУ имеются и рациональные зёрна. Как проходит сделка с жильем сейчас, тоже не совсем правильный подход. Наконец-то мы уходим от выноса «чемодана» с наличными из нотариальной конторы. Подобная практика осталась только на территории стран СНГ. И это опасно, коллеги!!!

Оформление сейчас

Как происходит оформление сделки сейчас? Например, стоимость квартиры по договорённости сторон 800 000 гривен. И если эксперт-оценщик выдал заключение на 500 000 гривен, то в договоре купли-продажи «автоматически» отражается сумма 500 000 гривен. А на оставшиеся 300 000 гривен покупатель либо «закрывает» глаза, либо просит продавца написать расписку, мол, деньги получены полностью и претензий не имеет. Делалось это с одной целью — сэкономить на оформлении сделки. К подобной формуле все игроки рынка успели привыкнуть. Но всё равно сумма, указанная в договоре купли-продажи, уверенно приближается к реальной стоимости недвижимости. Вряд ли с 1 сентября стороны в сделке смогу договориться о сумме в договоре 149 999 гривен. Что так сильно настораживает многих экспертов. Во-первых, эта цифра будет резать глаз прокурору. Во-вторых, в наш век недоверия, покупающая сторона побоится отражать явно заниженную стоимость на бумаге. Покупателю дальше жить с этим договором, а страх реституции сделки (возврат в исходное положение) будет присутствовать всегда. И, в-третьих, непонятно ещё какую оценочную стоимость будут выдавать эксперты после 1 августа. В любом случае отражать сумму в договоре придётся немалую. Т.е государство нас уже подвело к тому, что в договоре купли-продажи будет указываться реальная сумма сделки. И это правильно, коллеги, и на руку нововведению НБУ!

Оформление после 1 сентября

Сейчас нотариусы открывают специальные депозитные счета для дальнейшего обеспечения сделок (по примеру Литвы «Счёт сделки»). А оплата денег за покупку квартиры будет происходить таким образом: покупатель заблаговременно кладёт необходимую сумму на депозитный счёт нотариуса (естественно в гривне). Передача денег на счёт нотариуса фиксируется нотариальным действием (подписями, печатью, всё как положено). А покупатель от нотариуса получает на руки все необходимые платёжные документы. Далее, происходит подписание сторонами самого договора купли-продажи. Далее, пока нотариус занимается регистрацией договора, продавец бежит в банк снимать свои деньги со счёта нотариуса (по доверенности). Нотариусу за обслуживание счёта и все суетливые действия платится фиксированная сумма в размере 300-500 гривен, как договоришься. Либо нотариус перечисляет деньги на личные счёта продающей стороны, а дальше продавец действует по своему личному усмотрению. Естественно, что в любом случае продавец теряет определённый процент при обналичивании денег и обмене гривны на доллары. Здесь главное оперативно всё оформить, т. е. успеть за один календарный день. Иначе сон у продавца будет некрепким. Ничего! Сотрудники МРЭО научились быстро снимать автомобиль с учёта (за 2-3 часа любой регион в любом регионе Украины). И риэлторы с нотариусами научатся!

Выводы

НАБУ (Независимая ассоциация банков Украины) уверяет, что введение этих ограничений позитивно отразится на экономической ситуации в стране и будет способствовать дальнейшему развитию. Поживём, увидим! Подобная практика является аксиомой во всех развитых странах. И в зависимости от страны ЕС, такое ограничение распространяется на все торговые операции, превышающие сумму от пятисот до десяти тысяч евро. В целом идея НБУ хороша, но будет ли хорошо её исполнение??? Многие нотариусы в очередной раз пребывают в полном недоумении. Как в «новогодней истории» с передачей функций БТИ Государственному реестру, когда украинский нотариат неделями ждал разъяснений от Минюста. Не исключено, что будет «совершенствование» наличных схем расчётов и формирование новых «серых» механизмов. Как при покупке дорогого автомобиля. Если надо приобрести машину за 500 000 гривен и не попасть под действия финансового мониторинга, то салон выписывает четыре различных счета, на четыре разных банка и т.п. А на первичном рынке жилья даже и придумывать ничего не надо. Фирмы-застройщики и так предлагают инвестору оформить беспроцентную рассрочку, оставляя за ним право погашения задолженности в любые удобные сроки. Конечно же, многие украинцы захотят решить свои жилищные проблемы до 1 сентября. Такая традиция у нас – «всё быстро успеть». Сейчас стороны заинтересованы в скорейшем завершении сделки. Поэтому с полной уверенностью можно сказать, что июль будут для рынка недвижимости жаркими, а сентябрь холодным. А нам остаётся верить, что реформа НБУ — это логичный и взвешенный шаг государства. «Что вышло из уст своих, соблюдай и выполняй. Библия, Ветхий завет». Удачи вам, коллеги!