Загрузка…
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
публикует статью
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
1643 11
Рубрика: Риэлторам
Анонс:
Дело на 100 тысяч

ДЕЛО на 100 тысяч

Клиент

  Как-то сидим с клиентом чай пьём, и тут его неожиданно озаряет: «Слушай! Тут мой знакомый нечто грандиозное построил, продать хочет, тебя рекомендовать?» Первое впечатление: «Да, конечно!!!» (Я всю жизнь ждал этого). Новый клиент — новые возможности, «длинным» рублём пахнет. Выезд на местность. Действительно, стоит красивенное четырехэтажное здание площадью около 2000 квадратных метров и прямо в центральной части Донецка. Дизайн отличный, ёлочки, пихточки и всё такое, видно архитектор «заграничный» на славу потрудился. Дальше кабинет БОССА, и он прямо с порога формулирует задачу: продай здание, очень деньги нужны, 3 000 000 долларов мне хоть сейчас дают, попробуй за 3 500 000 продать, а продашь — 100 000 твои. По рукам?! Тогда отлично!!! Считайте дело сделано, пару дней дайте ситуацию прояснить, а потом за работу. На вопрос, что с документами (я же должен знать, с чем имею дело, что рекламирую, предлагаю и т.п.) Отвечает: «Документы просто идеальные, „лаковые“, мой юрист занимался, он у меня из бывших силовиков, кандидата юридических наук недавно получили, зайди к нему он всё покажет».

Захожу к юристу, да, настоящий полковник. Показывает: правоустанавливающий документ — это решение районного суда города Донецка о признании права собственности на отдельно стоящее торгово-административное здание. Решение зарегистрировано в БТИ города Донецка, технический паспорт соответствует действительности и плюс бонус — положительное решение апелляционного суда Донецкой области. На вопрос, что с землёй? С ней полный порядок – она наша, государственный акт на землю имеется. Взгляд у полковника какой-то недобрый, думаю ладно, задавать вопросов больше не буду, сам узнаю.

БТИ

Шаг первый. 500 гривен — и томик дела БТИтвой, хоть всю ночь листай. Решение суда в деле есть, регистрация тоже, инженерно — строительная экспертиза подшита, «самоволка» в технический паспорт не проставлена. Хоть сейчас, получай извлечение, оценку, земельную справку и вперёд к нотариусу. (Забегая вперёд, скажу — два нотариуса оформить сделку берутся). Смотрю дальше. Так, так копия гос. акта на землю, первичные документы на дом, договора – всё здесь. Крутил, бумаги вертел, наконец-то разобрался. Оказывается, раньше на месте этого строения дом барачного типа стоял (да, это такая длинная постройка на двух и более хозяев с отдельными входами). Так вот один владелец, который более шустрый, оформил документы на дом, вернее как на часть дома 55% и землю приватизировал, но не под всем участком в 9 соток, а только 4.2 под своей частью и входом. А его сосед коснулся документов спустя годы и оформил их, как на квартиру № 1 общей площадью 53.7 кв. метров (квартира на земле) и землю не приватизировал. В Донецке действительно существует уникальная практика, до 2005 года подобные дома оформляли как дома, а после руководство города приняло «мудрейшее» решение, что слишком уж суетно заниматься этими долями, вопросов много, толку мало, да и зачем земельный фонд разбазаривать, и стало БТИ выдавать тех. паспорта на квартиры. А по закону то под квартирой приватизировать землю нельзя. Тем более, что все эти «барачного типа», как правило, по над проезжей частью стоят, а предприимчивые ребята вместо доходных городских землеотводов, смекнули и на выкупленной земле строиться начали. Т.е. это наш случай, типичный самовольный захват. Но если завладения «наш профиль», то смутило иное: как лихо суд на основании реконструкции 55 частей жилого дома признаёт право собственности на торгово-административное здание, и в какую часть этого необъятного здания полковник спрятал призрачную квартиру с номером один. И если документы на часть дома решением суда погашены, то на квартиру нет. Хорошо, пойду завтра правду искать. Начнём с прокуратуры.

Прокуратура

Шаг второй. Юристы каста особая. Когда знакомую фамилию судьи встречаешь или фамилию однокурсника в списках прокуроров, сразу приходят на ум две мысли, первая — вот молодчина, хотел — добился, положение в обществе и т.п., и вторая — в случае чего не откажет (имеешь право на ошибку, что — ли) или просто зайти в гости за советом добрым. В прокуратуру Донецкой области люблю заглядывать, в ней у отца старые друзья-коллеги остались, которые с удовольствием отвечают, даже на самые неудобные, вопросы. Так вот, показываю прокурору копии документов и поясняю:

- Есть решения судов, предположительно нецелевое использование земли. Потом про клиентов рассказываю, про их интересы и всё такое. Да и коллеги ваши – прокуроры могут рано или поздно не на шутку заинтересоваться, кто ответственность понесёт? Прокурор бегло просмотрел бумаги и отвечает:

- Да. С такими решениями частенько сталкиваемся, тут кроме земли, ещё интересы исполнительных органов, ГАСКа и соседей нарушены. Да эти суды вообще страх потеряли. Мы в таких случаях в Генеральную прокуратуру представление пишем, пусть Генеральная восстанавливает сроки (по вновь открывшимся обстоятельствам ст. 392-397 ГПК) и Высшем Специализированном Суде разбирается. А там уже сложилась четкая практика, с подобными решениями долго не церемонятся, их даже не смотрят, либо сразу отменяют, либо назад в районный суд отсылают, пусть заново рассматривают. А ответственность. Да ни кого, ни к какой ответственности мы привлекать не будем, если, конечно, не по «беспределу» работают. Представь, если всяких там БТИ, нотариусов или оценщиков привлекать начнём, тут такая волна пойдёт, да пол страны привлечь придётся, а мы своих зеков накормить не в силах, плазмы в камеры вешаем, чтоб от безделья с ума не сошли, а ты судья. Пусть твои коммерсанты через ГАСК документы оформляют, да побыстрее. И работают честно.

Архитектура

Шаг третий. Следующий визит в архитектуру. Там люди творческие работают, всегда своё мнение имеют. Как говорится — посмотри на искусство и сразу поймёшь, какая стихия в голове автора бушует. Показываю документы, но суды архитектора мало интересуют. Это у прокурора рука сразу за кодексом тянется, а проектировщику генеральный план города подавай. Разворачивает карту, находит улицу, дом и говорит. Видел ваш домище, красивый, но через нас не проходил.

О!!! Да у вас проблемы, ребята. Ваш дом расположен в зоне красных линий. Это, что такое и с чем его едят? Ещё в мае 2003 года на сессии городского совета была утверждёна «Схема планировки территории г. Донецка – 1-й этап генерального плана г. Донецка». Там есть всё: и аэропорты, и перспективы новых районов, и новые автострады. Так вот, в данном случае нашу улицу слегка расширили, притом так — правую обочину сместили метров на 60, а левую почти на 100, т. е. зона красных линий покрывает 2/3 и так уж очень скромного участка. В аналогичных случаях архитектура либо запрещает заходить фасадом за эту линию, либо вообще не разрешает ни строить, ни реконструировать. Т.е. когда переступал порог архитектуры, был уверен, что здание на половину в воздухе висит, ошибался, от лучшей половины ещё 2/3 отнять надо. И что же делать? Архитектор подумал и отвечает:

- Без согласия Мера не обойтись, на приём к нему идите, ситуацию поясните, деталей не утаивайте, хотя думаю, он про вас и так наслышан, и ждёт давно. Покайтесь, мол, так получилось, денег много вложили, не ломать же. Строение новое, добротное, в ландшафт города вписывается. Архитектура даст добро. А вот от земли приватизированной придётся отказаться, отдайте назад городу, а потом город её же и сдаст вам в аренду с соседним участком, разумеется. Ах да, квартира — это гвоздь в «заднице», (она не дом, снести нельзя) с ней решать что-то надо. И ещё, насчёт красных линий, когда в исполкоме попросят заявление написать, что обязуетесь снести здание, ну, типа, если магистраль возле дома прокладывать будут «а-ля Дубай – Лондон», не сопротивляйтесь и подписывайте, так тоже надо.

ВОПРОСЫ. Вот такая замысловатая история получается. И как это всё полковнику и БОССУ объяснить, даже не знаю, изначально задача то совсем иная стояла? А может здесь не достаточно этих вариантов, и существует вариант ещё, более верный? А может это строение вообще нельзя называть недвижимостью, а лишь аккуратненько сложенной грудой стройматериалов? И главное: что от сделки отказываться или пора новенький «Порше Кайен» присматривать? А Вы как думаете, коллеги?

Денису ИвановуКлуб Профессионалов и еще 3 пользователям это нравится
Да, ситуация не простая... Но каждый юрист знает, что оспорить при желании можно абсолютно любую сделку, какие бы там идеальные документы ни были. Часто вспоминается "Криворожсталь". Можно себе представить, какого уровня там юристы работали, а было принято политическое решение - отобрать и перепродать, и отобрали! Можно, конечно, отказаться от сделки и чувствовать себя спасителем и героем, а можно помочь исправить продавцам недоработки и продать объект...
Только тут скорее всего проблема в другом видится - если им уже дают за объект три миллиона, скорее всего, это и есть его рыночная цена. А желание продать за 3,5 - это из разряда "хотелок" - пусть риелтор попробует, ноги посбивает, мозги поломает, кучу денег и времени потратит, массу народа поднимет, получится - молодец, мы ему 3 % кинем, а дешевле продаст, так и те не дадим. А не получится - мы ж ничего не теряем, покупатель-то на 3 млн. уже все равно есть...
27 марта 2013, 00:39
нравится
Спасибо за отзыв, Маргарита! ….. «Можно, конечно, отказаться от сделки и чувствовать себя спасителем и героем, а можно помочь исправить продавцам недоработки и продать объект»…… Да, Вы правы, сложно оценить такой объект, он может и 3 миллиона стоить, и 4. Аналогов на рынке всё равно нет. После архитектора я к банкиру пошёл (банкир «А» имеет хобби такое в Донецке всё «интересненькое» покупать). Показал документы, пояснил детали. И он отвечает: «С такими бумагами даю 1.5 миллиона, ну максимум 1.6», и здесь необходимо документы в порядок привести. Под порядком, вижу такую схему.
ПЕРВОЕ – идти к нотариусу и правдами-неправдами оформлять договора купли-продажи на торгово-административное здание и земельный участок...... Подключается БАНКИР «А».
ВТОРОЕ – идти в ГАСК (придумать реконструкцию) и правдами-неправдами получать декларации, свидетельство на право собственности (и волки сыты, и прокуроры довольны).
И ТРЕТЬЕ– по совету архитектора идти на ковёр к меру за земельным отводом. Только вот фантазии не хватает, что с квартирой № 1 делать. Согласитесь, Марго, риски немалые, затраты на оформление тоже, а сбой может произойти на любом из этапов. И только после землеотвода объект готов к продаже за те самые 3-4 миллиона. И то за подготовку документов возьмусь, за продажу - нет. Но это уж точно БОССУ и полковнику говорить нельзя, рискую быть выброшенным полковником с четвёртого этажа, т.к. ущемляю его проф. пригодность.
27 марта 2013, 09:35
нравится
Настоящий полковник должен читать EST!, а просто отказать клиенту - объяснив что нет перспективы?
27 марта 2013, 10:38
нравится
На днях столкнулась с точно такой же ситуацией. (Тенденция, однако). Объект построен самовольно на земельном участке, приватизированном под жилищное строительство. Введен в эксплуатацию решением суда как торгово-выставочный комплекс. Земля - нецелевое использование. И тем не менее, этот красавчЕГ продает половину здания одному из инвесторов, т.с., на голубом глазу. При моем совете привести все документы в соответствие, погасив решение суда, например, реконструкцией через ГАСК, а, главное, получить вместо госакта на жилой дом договор аренды земли, он (владелец) ответил просто гениально: "А на кой мне деньги тратить, если итак купят?" Все, занавес! И, кстати, благодаря некоторым риэлторам, которые пообещали:"Михалыч, не парься, продадим!" У Михалыча, понятное дело, связи, репутация, и все такое. А новый покупатель попадет, как говорила моя мама, в "халепу". Если, конечно, не "отстегнет " сразу соответствующим органам.
28 марта 2013, 08:30
нравится
Спасибо, Елена Аркадьевна, за отзыв. Каким боком могут Вас или меня все эти «интересные» истории касаться? Да ни каким, если не связаны с интересами наших клиентов. Тут хоть кричи, хоть свисти, хоть чёртиков рисуй - не слышат. Собственники этих строений готовы даже продать дешевле на 20 – 40 %, лишь бы не «заморачиваться» с документами и не тратиться. Хорошо, заходит в это здание новый собственник «БОСС 2» или «Михалыч 2», (вид из окна понравился, рядом с мамой жить, работать будет, цена «ниже» рыночной и т.п.), а суть проблемы то осталась. А строений таких только в Донецке несколько десятков наберётся, если не сотня, да ещё несколько многоквартирных домов.
Вот недавно выступление мера Киева Александра Попова смотрел. Говорит, что по Киеву из 3000 «незаконных» МАФов, уже 600 снесли, следующий шаг – самовольное строительство.
Говорят, «чем глубже кризис – злее прокуроры». Будем верить, что цунами до Донецка не докатиться. Удачи!!!
28 марта 2013, 13:26
нравится
Иван, уверен, Вы найдете правильное решение. Я лично бы все объяснил продавцу, только так чтобы он понял, что его ждет, если не продаст. А то что он не продаст с такими документами 99%. А когда он поймет, то либо приводить документы в порядок заранее либо под покупателя. Как кому нравится
28 марта 2013, 14:44
нравится
Спасибо за отзыв, Юрий! Я так и поступил. Пошёл докладывать прямо к БОССУ. Чтоб его сильно не шокировать, попытался очень тактично и «из далека зайти». Он, конечно, внимательно выслушал. Но не скажу, чтоб этой версии был уж сильно удивлён. Быстрее БОСС пытался меня сам убедить и уму - разуму научить; что решение суда покрывает все вопросы и с домом, и с квартирой № 1. Да и кто будет что-то оспаривать, если он всё законно купил, т.е. нет пострадавшей стороны. Слова прокурора у него лишь лёгкую эронию вызвали. Земля – какой мер? Зачем платить? Земля частная, кто там план с пятном застройки сравнивать будет, да ни кто. А красные линии – так их придумали, чтобы взятку брать и т.п. В целом, приводить документы в соответствие он не посчитал нужным. Ты либо берись за продажу, либо не берись.
28 марта 2013, 17:15
нравится
Иван, а что ты хотел? :) Босс тебя нанимал что бы ты ему выгоду в 400 штук принес, а ты ему геморрой с документами раскопал! :))) Он же умный, у него целый полкан в юристах ходит! В Донецке полно палёных вариантов. :( Будет одним больше! С ув. Андрей.
28 марта 2013, 17:50
нравится
Спасибо за отзыв, Андрей, Галя! А был ли мальчик???? Чует сердечко – блефует БОСС. Как говорят у нас в Одессе между, дают и получить - большая разница.
28 марта 2013, 18:40
нравится
Ты про 3 ляма, дают аж бегом? 100% блефует! :)))) И про косяки с документами думаю то же для него не новость. С ув. Андрей.
28 марта 2013, 19:15
нравится
Спасибо за отзыв, Андрей, Галя! Полковник БОССА крепко оберегает, и позицию эту будет до последнего отстаивать. Чувствует свои недоработки и промахи. Они изначально неверным путём пошли, более лёгким что ли. Надо было через суд правдами-неправдами часть дома и квартиру № 1 объединить в одно домовладение (это возможно). Потом землёй заниматься – на все 9 соток один акт получить (сложно, но тоже реально). А уже потом заниматься строительством и через суд признавать право собственности на здание. А ещё лучше через ГАСК и на жилой дом. Но время упущено, в тупик зашли, увлеклись стройкой ребята, признать не хотят.
А сейчас, пока трое юристов в течение года одно и то же не скажут – не поверят. Или найдут БОССА 2 и продадут с хорошим дисконтом.
28 марта 2013, 20:25
нравится
Улучшить сайт Соцсети  →