ДЕЛО на 100 тысяч
Клиент
Как-то сидим с клиентом чай пьём, и тут его неожиданно озаряет: «Слушай! Тут мой знакомый нечто грандиозное построил, продать хочет, тебя рекомендовать?» Первое впечатление: «Да, конечно!!!» (Я всю жизнь ждал этого). Новый клиент — новые возможности, «длинным» рублём пахнет. Выезд на местность. Действительно, стоит красивенное четырехэтажное здание площадью около 2000 квадратных метров и прямо в центральной части Донецка. Дизайн отличный, ёлочки, пихточки и всё такое, видно архитектор «заграничный» на славу потрудился. Дальше кабинет БОССА, и он прямо с порога формулирует задачу: продай здание, очень деньги нужны, 3 000 000 долларов мне хоть сейчас дают, попробуй за 3 500 000 продать, а продашь — 100 000 твои. По рукам?! Тогда отлично!!! Считайте дело сделано, пару дней дайте ситуацию прояснить, а потом за работу. На вопрос, что с документами (я же должен знать, с чем имею дело, что рекламирую, предлагаю и т.п.) Отвечает: «Документы просто идеальные, „лаковые“, мой юрист занимался, он у меня из бывших силовиков, кандидата юридических наук недавно получили, зайди к нему он всё покажет».
Захожу к юристу, да, настоящий полковник. Показывает: правоустанавливающий документ — это решение районного суда города Донецка о признании права собственности на отдельно стоящее торгово-административное здание. Решение зарегистрировано в БТИ города Донецка, технический паспорт соответствует действительности и плюс бонус — положительное решение апелляционного суда Донецкой области. На вопрос, что с землёй? С ней полный порядок – она наша, государственный акт на землю имеется. Взгляд у полковника какой-то недобрый, думаю ладно, задавать вопросов больше не буду, сам узнаю.
БТИ
Шаг первый. 500 гривен — и томик дела БТИтвой, хоть всю ночь листай. Решение суда в деле есть, регистрация тоже, инженерно — строительная экспертиза подшита, «самоволка» в технический паспорт не проставлена. Хоть сейчас, получай извлечение, оценку, земельную справку и вперёд к нотариусу. (Забегая вперёд, скажу — два нотариуса оформить сделку берутся). Смотрю дальше. Так, так копия гос. акта на землю, первичные документы на дом, договора – всё здесь. Крутил, бумаги вертел, наконец-то разобрался. Оказывается, раньше на месте этого строения дом барачного типа стоял (да, это такая длинная постройка на двух и более хозяев с отдельными входами). Так вот один владелец, который более шустрый, оформил документы на дом, вернее как на часть дома 55% и землю приватизировал, но не под всем участком в 9 соток, а только 4.2 под своей частью и входом. А его сосед коснулся документов спустя годы и оформил их, как на квартиру № 1 общей площадью 53.7 кв. метров (квартира на земле) и землю не приватизировал. В Донецке действительно существует уникальная практика, до 2005 года подобные дома оформляли как дома, а после руководство города приняло «мудрейшее» решение, что слишком уж суетно заниматься этими долями, вопросов много, толку мало, да и зачем земельный фонд разбазаривать, и стало БТИ выдавать тех. паспорта на квартиры. А по закону то под квартирой приватизировать землю нельзя. Тем более, что все эти «барачного типа», как правило, по над проезжей частью стоят, а предприимчивые ребята вместо доходных городских землеотводов, смекнули и на выкупленной земле строиться начали. Т.е. это наш случай, типичный самовольный захват. Но если завладения «наш профиль», то смутило иное: как лихо суд на основании реконструкции 55 частей жилого дома признаёт право собственности на торгово-административное здание, и в какую часть этого необъятного здания полковник спрятал призрачную квартиру с номером один. И если документы на часть дома решением суда погашены, то на квартиру нет. Хорошо, пойду завтра правду искать. Начнём с прокуратуры.
Прокуратура
Шаг второй. Юристы каста особая. Когда знакомую фамилию судьи встречаешь или фамилию однокурсника в списках прокуроров, сразу приходят на ум две мысли, первая — вот молодчина, хотел — добился, положение в обществе и т.п., и вторая — в случае чего не откажет (имеешь право на ошибку, что — ли) или просто зайти в гости за советом добрым. В прокуратуру Донецкой области люблю заглядывать, в ней у отца старые друзья-коллеги остались, которые с удовольствием отвечают, даже на самые неудобные, вопросы. Так вот, показываю прокурору копии документов и поясняю:
- Есть решения судов, предположительно нецелевое использование земли. Потом про клиентов рассказываю, про их интересы и всё такое. Да и коллеги ваши – прокуроры могут рано или поздно не на шутку заинтересоваться, кто ответственность понесёт? Прокурор бегло просмотрел бумаги и отвечает:
- Да. С такими решениями частенько сталкиваемся, тут кроме земли, ещё интересы исполнительных органов, ГАСКа и соседей нарушены. Да эти суды вообще страх потеряли. Мы в таких случаях в Генеральную прокуратуру представление пишем, пусть Генеральная восстанавливает сроки (по вновь открывшимся обстоятельствам ст. 392-397 ГПК) и Высшем Специализированном Суде разбирается. А там уже сложилась четкая практика, с подобными решениями долго не церемонятся, их даже не смотрят, либо сразу отменяют, либо назад в районный суд отсылают, пусть заново рассматривают. А ответственность. Да ни кого, ни к какой ответственности мы привлекать не будем, если, конечно, не по «беспределу» работают. Представь, если всяких там БТИ, нотариусов или оценщиков привлекать начнём, тут такая волна пойдёт, да пол страны привлечь придётся, а мы своих зеков накормить не в силах, плазмы в камеры вешаем, чтоб от безделья с ума не сошли, а ты судья. Пусть твои коммерсанты через ГАСК документы оформляют, да побыстрее. И работают честно.
Архитектура
Шаг третий. Следующий визит в архитектуру. Там люди творческие работают, всегда своё мнение имеют. Как говорится — посмотри на искусство и сразу поймёшь, какая стихия в голове автора бушует. Показываю документы, но суды архитектора мало интересуют. Это у прокурора рука сразу за кодексом тянется, а проектировщику генеральный план города подавай. Разворачивает карту, находит улицу, дом и говорит. Видел ваш домище, красивый, но через нас не проходил.
О!!! Да у вас проблемы, ребята. Ваш дом расположен в зоне красных линий. Это, что такое и с чем его едят? Ещё в мае 2003 года на сессии городского совета была утверждёна «Схема планировки территории г. Донецка – 1-й этап генерального плана г. Донецка». Там есть всё: и аэропорты, и перспективы новых районов, и новые автострады. Так вот, в данном случае нашу улицу слегка расширили, притом так — правую обочину сместили метров на 60, а левую почти на 100, т. е. зона красных линий покрывает 2/3 и так уж очень скромного участка. В аналогичных случаях архитектура либо запрещает заходить фасадом за эту линию, либо вообще не разрешает ни строить, ни реконструировать. Т.е. когда переступал порог архитектуры, был уверен, что здание на половину в воздухе висит, ошибался, от лучшей половины ещё 2/3 отнять надо. И что же делать? Архитектор подумал и отвечает:
- Без согласия Мера не обойтись, на приём к нему идите, ситуацию поясните, деталей не утаивайте, хотя думаю, он про вас и так наслышан, и ждёт давно. Покайтесь, мол, так получилось, денег много вложили, не ломать же. Строение новое, добротное, в ландшафт города вписывается. Архитектура даст добро. А вот от земли приватизированной придётся отказаться, отдайте назад городу, а потом город её же и сдаст вам в аренду с соседним участком, разумеется. Ах да, квартира — это гвоздь в «заднице», (она не дом, снести нельзя) с ней решать что-то надо. И ещё, насчёт красных линий, когда в исполкоме попросят заявление написать, что обязуетесь снести здание, ну, типа, если магистраль возле дома прокладывать будут «а-ля Дубай – Лондон», не сопротивляйтесь и подписывайте, так тоже надо.
ВОПРОСЫ. Вот такая замысловатая история получается. И как это всё полковнику и БОССУ объяснить, даже не знаю, изначально задача то совсем иная стояла? А может здесь не достаточно этих вариантов, и существует вариант ещё, более верный? А может это строение вообще нельзя называть недвижимостью, а лишь аккуратненько сложенной грудой стройматериалов? И главное: что от сделки отказываться или пора новенький «Порше Кайен» присматривать? А Вы как думаете, коллеги?
Только тут скорее всего проблема в другом видится - если им уже дают за объект три миллиона, скорее всего, это и есть его рыночная цена. А желание продать за 3,5 - это из разряда "хотелок" - пусть риелтор попробует, ноги посбивает, мозги поломает, кучу денег и времени потратит, массу народа поднимет, получится - молодец, мы ему 3 % кинем, а дешевле продаст, так и те не дадим. А не получится - мы ж ничего не теряем, покупатель-то на 3 млн. уже все равно есть...
ПЕРВОЕ – идти к нотариусу и правдами-неправдами оформлять договора купли-продажи на торгово-административное здание и земельный участок...... Подключается БАНКИР «А».
ВТОРОЕ – идти в ГАСК (придумать реконструкцию) и правдами-неправдами получать декларации, свидетельство на право собственности (и волки сыты, и прокуроры довольны).
И ТРЕТЬЕ– по совету архитектора идти на ковёр к меру за земельным отводом. Только вот фантазии не хватает, что с квартирой № 1 делать. Согласитесь, Марго, риски немалые, затраты на оформление тоже, а сбой может произойти на любом из этапов. И только после землеотвода объект готов к продаже за те самые 3-4 миллиона. И то за подготовку документов возьмусь, за продажу - нет. Но это уж точно БОССУ и полковнику говорить нельзя, рискую быть выброшенным полковником с четвёртого этажа, т.к. ущемляю его проф. пригодность.
Вот недавно выступление мера Киева Александра Попова смотрел. Говорит, что по Киеву из 3000 «незаконных» МАФов, уже 600 снесли, следующий шаг – самовольное строительство.
Говорят, «чем глубже кризис – злее прокуроры». Будем верить, что цунами до Донецка не докатиться. Удачи!!!
А сейчас, пока трое юристов в течение года одно и то же не скажут – не поверят. Или найдут БОССА 2 и продадут с хорошим дисконтом.