Загрузка…
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
917 13
Рубрика: Риэлторам
Анонс:
Я усиленно искал покупателей по знакомым риэлторам, агентствам, и в интернете давал массированную рекламу. И что интересно

Как я продавал квартиру под офис за 4 дня?

Одесса, 35 градусов жары. Лето. Но все начиналось зимой. Когда все трубы отопления и холодной воды в квартире замерзли, потому что хозяин квартиры, она же наследница, не могла приехать и поручила мне продавать ее будущую квартиру. Я быстро разобрался с документами и заказал в БТИ для вступления в наследство справку-характеристику, так я до сих пор ее называю, не могу привыкнуть говорить по-новому вытяг, только потому что их обычно два, чтобы не запутывать продавцов, кто есть кто. Осталось дождаться приезда наследницы и все документы по наследству можно оформлять у нотариуса. Покупателей целый месяц, пока делалась справка-характеристика не было. Цена квартиры мною оцененой начиналась с 35тыс за 36.6м кв, которая могла быть использована под офис или магазин, так как имела 2 фасадных окна и находилась на 1 этаже двухэтажного дома. Но после зимы началась неожидано весна и потом очень быстро лето. Все трубы, которые замерзли зимой, оттаяли и потекли. И квартира начала превращаться в сарай затопленный водой. Я об этом сообщил наследнице и она согласилась опустить цену и как можно быстро приехать из-за границы. Я усиленно искал покупателей по знакомым риэлторам, агентствам, и в интернете давал массированную рекламу. И что интересно. Интернет в виде Одесского форума дал мне покупателя, только по-тому что написал, что я собственник. И два покупателя пришло от риэлторов, с которыми я постоянно в работе. Итого 3. Меня это  воодушевило и с хорошими мыслями я позвонил наследнице за-границу, что можно приезжать, предварительно от одного самого заинтересованного взял аванс. А дальше началось самое интересное. Когда она приехала мы спокойно подготовили все документы к сделке оплатили все долги за квартиру и назначили покупателю, давшему аванс, время сделки, чтобы он мог подготовиться материально. И тут у него наступил прокол, денег нет, а наследница должна уезжать. У нее остался больной муж инвалид дома и она здесь больше положенного времени не может находиться. Всего в запасе 4 дня, из которых 2 выходных. Что делать? Срочно звоню оставшимся в запасе покупателям и объясняю ситуацию, что в понедельник должен быть расчет. Их риэлтоы работают как профессионалы и теребят их как могут. Естественно у каждого свои подозрения, а почему так срочно, что-то здесь не то наверно. Как обычно один отпал, сошел с дистанции. Другой пришел с прорабом посчитал сколько надо еще вложить в ремонт и выдал свою цену, за которую может купить. Хорошо что цена последнего не сильно отличалась от давшего аванс и поэтому мы с радостью согласились. Окончательная цена была 28тыс. 
Два дня назад из этой квартиры вывезли 3 камаза мусора. Теперь с ремонтом она будет опять в продаже.  
Да забыл, вы спросите, а что с первым покупателем? А с ним мы договорились и я ему вернул половину аванса. Вы спросите почему вернул и почему половину? А как вы поступили бы на моем месте? 

Ивану ЗмейчукуЦентр риэлторских услуг и еще 2 пользователям это нравится
Юрий, а в договорах как было записано? Первый покупатель не смог расплатиться до окончания срока предварительного договора? Или просто обстоятельства продавца заставили торопиться со сделкой, а предварительный договор действовал еще какое-то время? Именно от этого зависит, правильно или неправильно поступили. Хотя, по-моему, неправильно в любом случае.
1. Это был аванс, а не задаток или гарантийная сумма. Он давал его Вам, а не хозяину, просто чтоб подтвердить серьезность намерений. Аванс - это возвратная сумма. Если сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен в полном объеме.
2. Если все-таки после того, как приехала хозяйка, вы все-таки подписали нормальный предварительный договор (т.н. договор задатка) и сумма аванса была передана продавцу и послужила гарантийной суммой по этому договору, то в случае отказа продавца продавать объект в оговоренные сроки (например, до окончания срока договора еще десять дней, а продавец завтра хочет уехать, и требует расчета немедленно), то сделка срывается по вине продавца и возвращать нужно было двойную сумму задатка.
3. Если срок договора завершился, и в последний день его действия покупатель не смог рассчитаться, а продавец не согласен продлевать договор, тем более, что есть другой покупатель, то прав продавец, и задаток остается у продавца.
То есть вернуть половину аванса покупателю я не вижу оснований в любом случае.
Разве что речь идет о том, что в у вас в договоре с клиентом записано, что в случае расторжения предварительного договора по вине одной из сторон и получения второй стороной штрафной суммы, то определенная часть этой суммы (у нас она колеблется от 25 до 50% суммы задатка) выплачивается риелтору в качестве оплаты за проделанную работу. Но это выплачивается из суммы штрафа, а не из возвратного аванса...
Так что Юрий, или не все условия задачи известны, или у вас какие-то индивидуальные особые договоренности. Но, главное, договорились, значит все довольны. А что в наше работе главное? По-моему, гибкость и умение находить компромисс. Именно эти качества Вы и проявили.
20 июля 2012, 21:06
нравится
Маргарита мне нравится ваша прямота и точность по всем вариантам развития событий. Но я умышленно не указал детали, что бы создать интригу. Скажу честно, мне интересно послушать мнения разных людей.
21 июля 2012, 01:59
нравится
Я так и поняла, Юрий! Я вообще понимаю, что эти все наши обсуждения имеют больше характер, расширяющий кругозор, что ли. Явно это не оценка действий конкретного человека, потому что ситуации, хотя они основаны на реальных событиях, наверняка, бывают в какой-то степени смоделированные, где-то утрированные.
Но чем хороши такие обсуждения. Во-первых, это уточнение правил игры и профессиональной этики на базе конкретных примеров (в разных регионах разные традиции, и, если мы замахнулись на партнерство в национальном масштабе, нам полезно знать, как принято поступать в том или ином городе). Во-вторых, это обсуждение полезно для наших потенциальных клиентов (покупателей и продавцов), которые, я надеюсь, все-таки читают наши блоги - вот они-то почерпнут для себя что-то новое.
А насчет прямоты - Юрий, я уже как-то извинялась, когда зацепила Ваше имя в абстрактной модели развития событий. Так и тут - ничего личного. Я воспринимаю все эти вопросу сообществу (типа: а как поступили бы вы) как деловую игру. И я думаю тот, кто начинает подобные темя, не ожидают всеобщего одобрения, а хочет услышать разные мнения о ситуации (а не оценку своей личности и своих действий).
21 июля 2012, 09:03
нравится
Юрий, А ПОЧЕМУ ВЫ ВЕРНУЛИ И ВЕРНУЛИ ПОЛОВИНУ? Вот какой вопрос . Как бы я поступил ? Наверное, что взял - то и отдал бы. Но история тоже не весёлая. Хотя мы же не знаем, ПОЧЕМУ ? И если не секрет, НЕ СИЛЬНО ОТЛИЧАЛАСЬ - это сколько ?
21 июля 2012, 13:59
нравится
Игорь, спасибо за вопросы. Начну с последнего. Отличалась цена в меньшую сторону на 400у.е. И соответственно на эту сумму было предложено первому клиенту, который не смог купить, пострадать так сказать при возврате. Хотя первоначально он был даже согласен потерять все. Но я по-моему поступил более честно. Или нет?
21 июля 2012, 14:27
нравится
Юр, я думаю честность, как у Булгакова помните в "Мастере и Маргарите" о продуктах , что не бывает степеней свежести, первая, вторая(к сожалению дословно неприпомню , а книги под рукой нет) есть одна свежесть, так и честность не имеет степеней : есть честно или не честно. Вы поступили, я думаю, честно. Вот так.
21 июля 2012, 14:54
нравится
А что было написано в предварительном договоре или ином документе регламентирующем сделку?
именно в нем предусматриваються возможные варианты событий.
21 июля 2012, 21:29
нравится
Иван, предварительного договора не было.
21 июля 2012, 21:42
нравится
в этом и есть недоработка(((( На мой взгляд , естественно.
Чем четче прописаны условия готовящейся сделки, тем мягче и позитивнее она проходит.
При этом не важен стаус бумаги. Принципиально важно четкое изложение на бумаге взаимных договоренностей.
22 июля 2012, 10:30
нравится
Я понимаю, когда работают без письменного договора с продавцом на стадии поиска покупателя. Причины бывают и исходящие от продавца, и от самого риелтора (не хочется брать на себя ответственность и давать гарантии хозяину, если не уверен в ликвидности объекта). Но это твои личные риски, каждый волен сам выбирать стиль и технологию работы.
Но работать без договора на стадии подготовки к сделке - это вообще невозможно. Ни при каких обстоятельствах. Тем более, когда идет процесс передачи денег.
И Вы абсолютно правы, Иван - статус бумаги не важен (нотариально заверенный или нет), главное - это двусторонний договор, понятный обеим сторонам и сознательно подписанных ими после обсуждения каждого пункта! А задача риелтора - его подготовить и правильно провести обсуждение и подписание.
22 июля 2012, 10:42
нравится
ДА.
Мы делимся опытом и формализуем рутинные действия именно для того, чтоб больше времени оставалось творчеству и собственно риэлторской работе - организовывать спрос.
Думаю уже становиться более понятным разделение в блоке профессиональной информации договоренностей на три категории.
1 начальная устные договоренности и начало работы - наименьшая степень качества и полезности информации
2 простой письменный договор - все уже получше. НО.
Либо условия недостаточно хороши для поломасштабной работы с обьектом в форматах экса. Либо не достигуты доверительные отношения с Заказчиком.
3 абсолютно качественная и эффективная информация, позволяющая гарантированно получать наилучший результат для всех участников сделки.
22 июля 2012, 13:31
нравится
Маргарита, абсолютно с Вами согласен. Хотя предварительного договора не было, но был договор аванса, в который мы вносили коррективы по ходу ситуации. Договор предварительный мы не подписывали по одной причине, что между вступлением в наследство и подписанием договора купли-продажи был один день. Так решили все участники сделки.
22 июля 2012, 15:35
нравится
Договор, подписанный между тем моментом, как стороны договорились, и непосредственно сделкой, можно называть как как угодно: предварительным договором, договором о намерениях, договором аванса, договором задатка (что самое неправильное, но встречается) - но в нем оговариваются основные моменты - стороны, сумма договора, объект договора, сроки договора, особые условия. А коррективы можно вносить только дополнительными соглашениями...Клиенты - они ж могут решить что угодно, и если все нормально пройдет, то они сами молодцы, "и зачем эти посредники нужны, покупатель и продавец сами обо все могут договориться".... А если какие-то проблемы - то "почему вы не подсказали, почему не настояли, не объяснили, а я не думал, а я не так понял, не знал, я вам деньги за это плачу и т.д."....
Поэтому это тот случай. когда нужно проявлять твердость, и просто проверять, что все правильно поняли. Бывали случаи, когда, например, уже после сделки кто-то спохватывался - а как же это нам выселиться за две недели нужно, мы не успеем. А о чем думали, когда подписывали договор? Теперь или успевайте, или гарантийную сумму вам не вернут. Очень хорошо действует, знаете. И если к последнему дню договора задатка у покупателя нет на руках нужной суммы, тоже как правило находятся скрытые резервы или аргументы, выгодные продавцу, почему срок задатка нужно продлить.
22 июля 2012, 16:49
нравится
Улучшить сайт Соцсети  →