Как я продавал квартиру под офис за 4 дня?
Одесса, 35 градусов жары. Лето. Но все начиналось зимой. Когда все трубы отопления и холодной воды в квартире замерзли, потому что хозяин квартиры, она же наследница, не могла приехать и поручила мне продавать ее будущую квартиру. Я быстро разобрался с документами и заказал в БТИ для вступления в наследство справку-характеристику, так я до сих пор ее называю, не могу привыкнуть говорить по-новому вытяг, только потому что их обычно два, чтобы не запутывать продавцов, кто есть кто. Осталось дождаться приезда наследницы и все документы по наследству можно оформлять у нотариуса. Покупателей целый месяц, пока делалась справка-характеристика не было. Цена квартиры мною оцененой начиналась с 35тыс за 36.6м кв, которая могла быть использована под офис или магазин, так как имела 2 фасадных окна и находилась на 1 этаже двухэтажного дома. Но после зимы началась неожидано весна и потом очень быстро лето. Все трубы, которые замерзли зимой, оттаяли и потекли. И квартира начала превращаться в сарай затопленный водой. Я об этом сообщил наследнице и она согласилась опустить цену и как можно быстро приехать из-за границы. Я усиленно искал покупателей по знакомым риэлторам, агентствам, и в интернете давал массированную рекламу. И что интересно. Интернет в виде Одесского форума дал мне покупателя, только по-тому что написал, что я собственник. И два покупателя пришло от риэлторов, с которыми я постоянно в работе. Итого 3. Меня это воодушевило и с хорошими мыслями я позвонил наследнице за-границу, что можно приезжать, предварительно от одного самого заинтересованного взял аванс. А дальше началось самое интересное. Когда она приехала мы спокойно подготовили все документы к сделке оплатили все долги за квартиру и назначили покупателю, давшему аванс, время сделки, чтобы он мог подготовиться материально. И тут у него наступил прокол, денег нет, а наследница должна уезжать. У нее остался больной муж инвалид дома и она здесь больше положенного времени не может находиться. Всего в запасе 4 дня, из которых 2 выходных. Что делать? Срочно звоню оставшимся в запасе покупателям и объясняю ситуацию, что в понедельник должен быть расчет. Их риэлтоы работают как профессионалы и теребят их как могут. Естественно у каждого свои подозрения, а почему так срочно, что-то здесь не то наверно. Как обычно один отпал, сошел с дистанции. Другой пришел с прорабом посчитал сколько надо еще вложить в ремонт и выдал свою цену, за которую может купить. Хорошо что цена последнего не сильно отличалась от давшего аванс и поэтому мы с радостью согласились. Окончательная цена была 28тыс.
Два дня назад из этой квартиры вывезли 3 камаза мусора. Теперь с ремонтом она будет опять в продаже.
Да забыл, вы спросите, а что с первым покупателем? А с ним мы договорились и я ему вернул половину аванса. Вы спросите почему вернул и почему половину? А как вы поступили бы на моем месте?
1. Это был аванс, а не задаток или гарантийная сумма. Он давал его Вам, а не хозяину, просто чтоб подтвердить серьезность намерений. Аванс - это возвратная сумма. Если сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен в полном объеме.
2. Если все-таки после того, как приехала хозяйка, вы все-таки подписали нормальный предварительный договор (т.н. договор задатка) и сумма аванса была передана продавцу и послужила гарантийной суммой по этому договору, то в случае отказа продавца продавать объект в оговоренные сроки (например, до окончания срока договора еще десять дней, а продавец завтра хочет уехать, и требует расчета немедленно), то сделка срывается по вине продавца и возвращать нужно было двойную сумму задатка.
3. Если срок договора завершился, и в последний день его действия покупатель не смог рассчитаться, а продавец не согласен продлевать договор, тем более, что есть другой покупатель, то прав продавец, и задаток остается у продавца.
То есть вернуть половину аванса покупателю я не вижу оснований в любом случае.
Разве что речь идет о том, что в у вас в договоре с клиентом записано, что в случае расторжения предварительного договора по вине одной из сторон и получения второй стороной штрафной суммы, то определенная часть этой суммы (у нас она колеблется от 25 до 50% суммы задатка) выплачивается риелтору в качестве оплаты за проделанную работу. Но это выплачивается из суммы штрафа, а не из возвратного аванса...
Так что Юрий, или не все условия задачи известны, или у вас какие-то индивидуальные особые договоренности. Но, главное, договорились, значит все довольны. А что в наше работе главное? По-моему, гибкость и умение находить компромисс. Именно эти качества Вы и проявили.
Но чем хороши такие обсуждения. Во-первых, это уточнение правил игры и профессиональной этики на базе конкретных примеров (в разных регионах разные традиции, и, если мы замахнулись на партнерство в национальном масштабе, нам полезно знать, как принято поступать в том или ином городе). Во-вторых, это обсуждение полезно для наших потенциальных клиентов (покупателей и продавцов), которые, я надеюсь, все-таки читают наши блоги - вот они-то почерпнут для себя что-то новое.
А насчет прямоты - Юрий, я уже как-то извинялась, когда зацепила Ваше имя в абстрактной модели развития событий. Так и тут - ничего личного. Я воспринимаю все эти вопросу сообществу (типа: а как поступили бы вы) как деловую игру. И я думаю тот, кто начинает подобные темя, не ожидают всеобщего одобрения, а хочет услышать разные мнения о ситуации (а не оценку своей личности и своих действий).
именно в нем предусматриваються возможные варианты событий.
Чем четче прописаны условия готовящейся сделки, тем мягче и позитивнее она проходит.
При этом не важен стаус бумаги. Принципиально важно четкое изложение на бумаге взаимных договоренностей.
Но работать без договора на стадии подготовки к сделке - это вообще невозможно. Ни при каких обстоятельствах. Тем более, когда идет процесс передачи денег.
И Вы абсолютно правы, Иван - статус бумаги не важен (нотариально заверенный или нет), главное - это двусторонний договор, понятный обеим сторонам и сознательно подписанных ими после обсуждения каждого пункта! А задача риелтора - его подготовить и правильно провести обсуждение и подписание.
Мы делимся опытом и формализуем рутинные действия именно для того, чтоб больше времени оставалось творчеству и собственно риэлторской работе - организовывать спрос.
Думаю уже становиться более понятным разделение в блоке профессиональной информации договоренностей на три категории.
1 начальная устные договоренности и начало работы - наименьшая степень качества и полезности информации
2 простой письменный договор - все уже получше. НО.
Либо условия недостаточно хороши для поломасштабной работы с обьектом в форматах экса. Либо не достигуты доверительные отношения с Заказчиком.
3 абсолютно качественная и эффективная информация, позволяющая гарантированно получать наилучший результат для всех участников сделки.
Поэтому это тот случай. когда нужно проявлять твердость, и просто проверять, что все правильно поняли. Бывали случаи, когда, например, уже после сделки кто-то спохватывался - а как же это нам выселиться за две недели нужно, мы не успеем. А о чем думали, когда подписывали договор? Теперь или успевайте, или гарантийную сумму вам не вернут. Очень хорошо действует, знаете. И если к последнему дню договора задатка у покупателя нет на руках нужной суммы, тоже как правило находятся скрытые резервы или аргументы, выгодные продавцу, почему срок задатка нужно продлить.