"Белые" риэлторы или операция "идентификация"

Написать эту статью меня сподвигла небольшая заметка, размещенная на одном из популярных порталов о недвижимости в Украине. В ней в очередной раз шла речь о каких-то абстрактных, невиданных и невидимых «черных маклерах» или попросту мошенниках на рынке недвижимости. В ней говорилось, в частности, о двух точных критериях, которые могут сразу идентифицировать мошенника: отсутствие документа об оплате Вами услуги и отсутствие гарантий в самом договоре об оказании услуг. Если с первым я полностью согласен, то со вторым критерием хотелось бы разобраться подробнее.

Сначала есть смысл прояснить, что же является сутью риэлторской услуги. Если услуга по продаже оказывается собственнику недвижимости, то задача риэлтора найти мотивированного покупателя на продаваемый объект за цену и на условиях, приемлемых для продавца. Если услуга оказывается покупателю, то задача риэлтора найти объект недвижимости, удовлетворяющий требованиям покупателя, за который он готов внести предоплату и оговорить цену и все условия приобретения в Предварительном договоре.

Это является практически полным и исчерпывающим определением риэлторской услуги, неважно это сделка по недвижимости в Киеве, Москве или других городах СНГ. В практике большинства агентств недвижимости есть предоставление также сопутствующих услуг по подготовке документов к продаже, оценке имущества, получению различных справок, консультации по кредитованию, маркетинг и т.д. Причем эти услуги могут как оплачиваться отдельно, так и быть включенными в стоимость риэлторских услуг. Другими словами, риэлтор является фактически брокером по продаже или покупке недвижимости, но при этом он не является стороной в сделке и даже не действует в прямом смысле в интересах клиента, а только их отстаивает. Риэлтор – это профессиональный консультант и посредник на рынке недвижимости, а окончательное решение о покупке или продаже принимает всегда клиент!

Теперь вернемся к гарантиям. Для этого напомним, что в украинском законодательстве процесс отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и т.д.) четко регламентирован. Например, в Украине подобные сделки заключаются только нотариально (исключение – решения суда), а нотариусы, в свою очередь, несут ответственность за законное проведение сделки. Для этого нотариусы наделены определенными полномочиями и правами, например доступом к Единому реестру арестов и запретов. Право собственности и вытяг из реестра на продажу (опять же с проверкой всех запретов) выдает БТИ и тоже несет за это ответственность. Оплату необходимых платежей, отчислений и налогов при заключении договора контролирует опять же нотариус. Согласование окончательной цены, сроков и условий продажи, достигаются покупателем и продавцом на переговорах.

А что же остается тогда риэлтору? Где тот механизм, который четко контролируется риэлтором или закреплен законодательно и за который он может нести ответственность? Такого законодательного механизма в сделке по недвижимости нет. Но есть другой, очень сильный механизм, который и заставляет риэлтора работать как можно лучше и качественней – финансовый. Ведь совершенно очевидно, что сама сделка начинает происходить только с того момента, когда риэлтор уже фактически сделал свою работу, то есть не просто найден покупатель, а именно тот, кто готов деньгами подтвердить свой выбор (сделать предоплату или задаток). И только в этом случае риэлтор может рассчитывать на получение своих комиссионных! А что же может являться лучшей гарантией кроме как личная финансовая заинтересованность? Принцип простой: есть сделка – есть комиссионные, нет сделки – нет комиссионных. Очень честный, открытый и справедливый принцип!

К вышесказанному могу добавить, что удовлетворенность клиента в работе риэлтора прямо пропорциональна его эффективности, которая напрямую зависит от его профессионализма, знания рынка, основ юриспруденции, документооборота в недвижимости, основ психологии, веры в себя и готовности с уважением служить своим клиентам.

Андрей Козачек

Бизнес-тренер, директор и учредитель группы компаний по недвижимости, риэлтор, член Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины