Таблица ценовой неопределенности Александра Гришко

Таблицу Александр Гришко опубликовал в посте на Фейсбуке и предложил там же писать уточнения и вопросы.

На практикумах для риэлторов, по теме формирования стартовой цены, упоминал про таблицу, которую показываю клиентам. Несколько лет назад придумал ее, для того чтобы упростить переговоры с клиентом. То есть, визуализировать то, на что может рассчитывать собственник. А для себя создал, один из моментов, благодаря которому, понимаю мотивацию на продажу у собственника.

Таблица разделена на несколько колонок:
1. за 1 кв.м – стоимость за 1 квадратный метр недвижимости
2. цена – общая стоимость за объект (цена 1кв.м умноженная на общую площадь)
3. госп. – налог, 1% госпошлина
4. пенс. – налог, 1% пенсионный фонд
5. комис. – комиссия риэлтора
6. затраты – общие затраты собственника при купле-продаже (=Цена+Госп.+Пенс.+Комис.)
7. на руки – сумма за вычетом налогов и расходов (=Цена–Затраты)
Между п.5 и п.6 могут добавиться дополнительные колонки. Например, если право собственности менее 3 лет или вторая продажа в календарном году, то дополнительно 5% + 1,5% (военный сбор). Цифра из промежуточной колонки суммируется с общими затратами.

Для визуального примера, взял ситуацию, где квартира площадью 88кв.м, а ценовая неопределенность на рынке по параметрам у аналогов от 600 до 860 долларов за 1кв.м.
Допустим, после анализа (1. продажа аналогов за последнее время, 2. спрос на близкие по параметрам объекты, 3. похожие квартиры в открытых источниках) формирую стартовую цену. И вижу ее $670/кв.м или $58960, где клиент по итогу может получить $54243. Как по базовому варианту развитий событий. С собственниками проговариваю всегда еще оптимистический и неудовлетворительный варианты, когда цена может, как подняться, так и опуститься.

Если клиент, говорит что ему нужно получить не меньше 57000, то понимаю, что для этого нужно будет выходить на рынок с ценой $705/кв.м. Но по такой цене может быть несколько предложений лучше. И скорее всего спрос будет незначительный. Тогда вопрос будет к риэлтору, готов ли он будет пробовать работать завышенным ожиданиям собственника и возможно потерять время, а в итоге и деньги клиента. Или все-таки донести до клиента реальное состояние дел на рынке?

Надеюсь, что коллегам поможет данная таблица, и они смогут ее применять в переговорах со своими клиентами.

Изображение: © Александр Гришко

Автор: Александр Гришко
Оригинал

Дисклеймер: репосты на Est!Медиа добавляются из открытых, публичных записей в социальных сетях и на различных сайтах без редактирования. При этом мы обязательно указываем автора материала, ставим ссылку на первоисточник (оригинал) и помечаем материал как репост.
Оригинальный текст может быть снабжен аннотацией от редакции Est!Медиа. Возможны небольшие изменения в оформлении материала.

Читайте также: Заблуждение друзей риэлтора о сути его услуг