Как в Америке покупают и продают недвижимость

Основная особенность процесса покупки-продажи недвижимости в США в том, что все его "манипуляции" проходят при непосредственном участии посредников — представителей продавца и покупателя, которых здесь все называют брокерами.

Брокер продавца во время первой встречи заключает с клиентом договор на продажу недвижимости, чаще всего — контракт на эксклюзивное право на продажу (Exclusive Right to Sell). В течение всего срока его действия только этот агент имеет право продать оговоренный в документе объект недвижимости и получить соответствующие комиссионные.

Другой вид договора, который могут заключить брокер и продавец недвижимости, это контракт на эксклюзивное представительство (Exclusive Agency). При таком варианте продавец не обязан платить комиссионные брокеру, если он сам, без помощи своего агента, находит покупателя.

Еще один вид договора — открытый контракт (Open Contract). Продавец заключает его с несколькими брокерами одновременно, комиссионные получает тот из них, кто продаст объект. Такие контракты менее популярны, поскольку в соответствии с существующими правилами не позволяют каждому брокеру поместить информацию о продаже в единую компьютерную базу данных, так называемую Multiple Listing Service (MLS). Через МЛС продается порядка 80% всей жилой недвижимости.

Брокер покупателя также заключает со своим клиентом специальный контракт. В нем оговаривают все пожелания к покупаемому жилью: город или города, в которых будут осуществлять поиск, вид жилья (отдельный дом, квартира, участок земли под застройку), время действия контракта, а также процент комиссионных.

В США на законодательном уровне закреплено следующее требование: если в течение срока действия контракта между покупателем и брокером покупатель купит конкретно оговоренный вид недвижимости в конкретно оговоренном городе, но через другого брокера, то он будет обязан заплатить все комиссионные прежнему брокеру (с которым у него подписан действующий контракт).

Обычно брокер покупателя старается получить комиссионные у продавца, поскольку они уже заложены в оценочную стоимость объекта недвижимости. В этом случае он не может получить их вторично от своего клиента-покупателя. Если же продавец отказывается выдать ему комиссионные, покупатель обязан заплатить своему брокеру первоначально оговоренный процент.

Как говорят специалисты «Русской службы недвижимости», размещая в MLS свой объект, эксклюзивный брокер продавца тем самым предлагает его другим брокерам, выступающим от имени покупателей, и готов поделить с ними свои комиссионные в случае заключения сделки.

Продавец платит такому специалисту в среднем 5-6 % от продажной стоимости недвижимости. Каждый эксклюзивный брокер охотно идет на сотрудничество с другими агентами, соглашаясь поделиться половиной своих комиссионных. Дело в том, что в результате значительного оборота продаж, осуществляемых через MLS, он в конечном итоге получает больше комиссионных, чем при продаже личного варианта только своему покупателю.

Чтобы помочь клиенту продать недвижимость за максимальную цену и в кратчайший срок, эксклюзивный брокер не ограничивается размещением в MLS, а дает объявления в местных газетах, на различных сайтах в интернете и рассылает рекламные брошюры. В его обязанности входит также проведение «дня открытых дверей» (Open House), когда любой желающий может посетить выставленный на продажу объект, осмотреть все внутри и задать любые вопросы.

Основной поиск подходящего для покупателя варианта его брокер ведет через ту же базу MLS. Подобрав варианты для своего клиента, он связывается с брокером продавца и договаривается о времени встреч для просмотра. Если один из объектов покупателя устраивает, он через своего брокера делает предложение продавцу (Offer) — только в письменном виде, с указанием продажной цены, времени на проведение технической инспекции, даты подписания контракта купли-продажи, суммы денег, которую покупатель обязуется взять в банке в качестве ипотечного кредита, и даты закрытия сделки.

Когда поступает предложение от покупателя, эксклюзивный брокер помогает продавцу вести торг. При наличии нескольких предложений он, руководствуясь своим профессиональным опытом, подсказывает, какое из них выглядит более серьезно и надежно. Время торговли не ограничено: до тех пор, пока продавец не принял и не подписал предложение покупателя, объект продолжают выставлять на продажу и продавец вправе принимать любые другие предложения от других покупателей.

С момента принятия предложения до момента окончательного получения денег и передачи ключей от нового жилья проходит месяца два-три. За это время проводят техническую инспекцию (только для вторичного рынка), подписывают договор купли-продажи, оформляют ипотечный кредит, проводят юридическую проверку чистоты документов о собственности.

Кстати, приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять предложение другого покупателя даже в случае, если оно его больше устраивает. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать аванс.

Авансов, как правило, бывает два. Первый (около $1000) вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья. Если в доме обнаружены каких-то серьезные недостатки, покупатель может отказаться от покупки и забрать первый аванс или договориться с продавцом об устранении этих недостатков (либо их денежной компенсации). Продавец может принять условия покупателя или отказаться — тогда недвижимость снова выставляют на продажу.

Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор (контракт) купли-продажи. Как правило, при этом покупатель и продавец прибегают к услугам своих адвокатов. Затем вносят второй аванс, обычно составляющий 5% от продажной стоимости с учетом первого взноса. Авансы хранятся в банке — на специальном счете агентства недвижимости.

Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита. Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.

После этого все бумаги передают адвокату, которого для завершения сделки нанимает банк. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца, а также наличие или отсутствие предыдущих залогов на продаваемую недвижимость. Затем проводят официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном региональном отделе регистрации.