Мой ответ на статьи "о выгодах покупки недвижимости в Болгарии" в формате "полевых новостей из первых рук"
Причиной написания мною этой статьи-комментария - послужила свежая статья нашего коллеги о порядке и выгодах получения ВНЖ (вида на жительство в Болгарии).
Статья действительна качественная и информативная, но есть ряд важных нюансов, которые в ней не отражены и консультантами по недвижимости в Болгарии (особенно не живущими в Болгарии) - умышленно и неумышленно замалчиваются. Поэтому я решил добавить "ложку дегтя" в бочку мёда:):
А именно:
1) Реальный срок получения визы D + ВНЖ - составляет в настоящее время до 3-х месяцев в среднем, но уж никак не 1 месяц, как указано в статье (если делать через посольство Украины в Стамбуле, один из самых быстрых вариантов, через Софию - быстрее, но обойдётся намного дороже, за ускорение).
Это в том случае, если вам удастся получить здесь статус сотрудника/представителя болгарской компании.
А это как правило делается при помощи местных адвокатов за "скромную" сумму 600-1000 евро за человека, если регистрируется до двух человек включительно, от пяти и выше человек - значительно дешевле;
2) Для подачи документов на ВНЖ требуется больше документов, чем указано в статье.
А именно:
- копии паспорта (паспортов супругов),
- копия свидетельства о рождении ребенка - перевод и легализация (125 евро), НО, если этот документ у Вас заламинирован - то перед поездкой в Болгарию - заверьте его у украинского/российского нотариуса в своём городе, а то здесь Вы заплатите за это 80 лев (40 евро) придётся ехать в Варну или Софию для этого;
- временное удостоверение представителя болгарской компании (выписывается как правило адвокатом);
- справка об отсутствии судимости (действительна полгода);
- медицинская страховка со страховым покрытием не менее 30000 евро сроком не менее чем на полгода, лучше на год;
- декларация содержания ребенка (выписывается адвокатом) и её перевод с легализацией св-ва о рождении;
- выписка с банка о состоянии счета, на каждого члена семьи - минимум должно быть на счету у каждого минимум 1200 евро на момент выписки + на счету у матери ребенка должна быть сумма больше, на содержание ребенка, а это 6 минимальных болгарских зарплат (+900 евро);
- специальный сертификат-подтверждение что вы работник болгарской компании, для подачи в посольство для получения визы D (выписывается адвокатом, стоимость в среднем 100 евро/штука), первый сертификат - оставите в посольстве для получения визы D, второй - придётся заказать для подачи в службу миграции в Болгарии;
А следующее условие - может подорвать все ваши планы на получение ВНЖ и консультантами вообще не озвучивается:
- нотариально заверенный договор аренды на полтора года. Подтверждающий что вы будете здесь жить всё это время, именно по адресу в этом договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРИДУТ ПРЕДСТАВИТЕЛИ МИГРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ, чтобы удостовериться в том, что Вы здесь проживаете.
И если Вас там по какой-либо причине не застанут - то в получении визы вам будет отказано, будете начинать весь квест практически с начала. Если у вас есть договор купли-продажи недвижимости - то вам проще;
Заранее продумайте варианты на случай если не успели за 3 месяца решить вопрос с ВНЖ и виза С подошла к концу (особенно если нет Шенгена и вы приехали в Болгарию на своё авто)
Варианты:
а) уехать на родину, потом вернуться, оформить визу C ещё раз через время;
б) уехать в Турцию и пожить там немного до получения рабочей визы D через Стамбул;
в) сознательно нарушить визовый режим, находиться в Болгарии "до упора", потом выехать в Турцию и на границе уплатить штраф в размере 500 евро за человека, без последствий для себя и продлить срок пребывания в Болгарии ещё на три месяца.
в) свой вариант
Теперь вкратце о "подводных камнях" покупки болгарской недвижимости (озвучу из свежего личного опыта как инвестор и директор АН, открывающий здесь и сейчас филиалы, а не консультант):
1) не спешите покупать недвижимость здесь "по интернету", приезжайте сюда, поживите месяц-другой в арендованных апартаментах, а не в отеле, а потом принимайте решение.
Я поступил именно так и очень доволен этим решением, а то с первых дней уже собрался приобрести здесь три объекта, которые мне приглянулись, но вовремя остановился и ни чуть не жалею об этом.
Потому что разобрался в рынке за это время и нашёл для личного инвестирования более ликвидные объекты (как по аренде, так и с целью перепродажи, я ведь здесь не вечно буду находиться)
Почему? Потому что качество строительства здесь и сейчас - очень и очень субъективное.
Вам позиционируют недвижимость как элитную - но качество её постройки часто на уровне "хрящевик".
И увидите вы это ТОЛЬКО пожив здесь в нескольких квартирах или домах, в которых вам хочется купить недвижимость;
2) местные застройщики клянутся что дом сдан и "всё нормально", акт 16 есть, проблем нет, НО, на непосредственно на сделке в 7 из 10 случаях вас ждёт неприятный сюрприз - акта 16 (о вводе в эксплуатацию не оказывается), но он "вот-вот" будет. Жить в квартире в этом доме вы можете без проблем, но за электричество будете платить столько, сколько скажет застройщик, так как электричество техническое, а счетчиков нет. Корреспонденцию придётся получать на "деревню дедушке", так как у таких домов нет номера. Здесь с этим вообще цирк, у многих домов, даже введенных в эксплуатацию, нет номеров на фасаде.
3) при покупке недвижимости в Болгарии - сначала найдите местного человека-"джокера", который хорошо разбирается в нюансах покупки недвижимости здесь, а то подавляющее большинство консультантов здесь "ни разу не риэлторы", работают часто на свой интерес, а не в интересах клиента, как правило берут комиссию сразу и с застройщика/продавца и с покупателя, но покупателя уверяют что берут только с него и служат только его интересам;
4) прежде чем покупать здесь недвижку - сначала подумайте как официально подтвердить происхождение денег, за которые вы будете покупать местную недвижимость. Консультанты об этом тоже часто "забывают" сообщить, пока вы не приедете сюда и пока дело не дойдёт до сделки;
Плюсы покупки и инвестирования: инвестиционный климат в Болгарии разный, я рекомендую инвестировать в Бургас и окрестности. Так как София, Варна и другие города и сёла - в кризисном ауте сейчас, дела там идут хуже чем в Бургасе.
Стоимость товаров и услуг – одна из самых низких в Европе по результатам анализа на 2013 год. Это плюс для туристов и проживающих здесь постоянно.
Бургас - курортный, растёт как на дрожжах, очень красивый и позитивный в целом город.
Популярные "курортные сёла", типа Солнечного Берега, Приморья, Золотых Песков, которые так любят напаривать вам консультанты - уже сейчас опустошены, отдыхающих почти не осталось, всё закрывается или уже закрыто (бары, магазины и т.д.).
Хотя местные консультанты и застройщики клянутся и божатся что сезон здесь "аж до конца октября":) Не верьте, начался сентябрь - 80% отдыхающих "как корова языком слизала" отсюда.
А в попсовом Солнечном Береге собирается в сезон сейчас на отдых всё чаще европейская и отечественная быдло-молодежь. Сдав недвижимость которой - приготовьте сразу деньги на ремонт, могут разнести по пьяни и шумят очень часто.
Поэтому для инвестиций - эти "курортные сёла" подходят только бедным, жаждущим «быстрой окупаемости и прибыльности» (как в МММ), а не серьезным инвесторам (это только моё личное мнение и взгляд на рентабельность инвестиций в эти курортные «сёла»)
Бургас для долгосрочных низко рисковых инвестиций - самое то.
После приезда сюда из Севастополя – я быстро адаптировался, почти как местный:)
Климат очень похож на крымский, места в Бургасе и окрестностях – умопомрачительной красоты, причём и зимой и летом.
Как минимум ближайшие лет 5-7 инвестиции в недвижимость этого города будут окупаться сторицей.
В самом поплярном в Болгарии сегменте бюджетного жилья с целью покупки ради сдачи в аренду, апартаменты в ценовом диапазоне 35-55 тысяч евро окупятся вам в среднем за 8-12 лет при активной сдаче в посуточную аренду 40-50 евро/сутки, что здесь в Бургасе норма.
Если вы конечно не станете "ждать у моря погоды, а будете активно заниматься сдачей в аренду и сможете продать выгоды аренды своей недвижимости - арендаторам.
Для этого надо немного изучить рынок предложений, плюсы и минусы отелей и квартир-конкурентов, сделать это можно легко даже за неделю в прогулочном ритме ленивого туриста:)
Срок высокочастотной сдачи в аренду - в среднем месяцев 4.5 - 5, потом легко сдается местным по цене 300-400 евро/месяц до следующего сезона. Что по международным меркам оценки рисков инвестиций в недвижимость - очень даже неплохо.
Риск инвестиций (для частника) в приобретаемую недвижимость тем больше, чем больше отношение стоимости объекта к годовой ренте приближается к отметке 10-15 (стоимость объекта недвижимости должна быть в диапазоне окупаемости 10-15 годовых рент со сдачи её в аренду)
Для сравнения - риск инвестирвоания в крумскую недвижимость, псоледние 7-8 лет стабильно находился на отметке 22-35, это значит вам понадобится минимум 22-35 лет чтобы окупить инвестиции в приобретаемую квартиру, "двушку" например, сдавая её в аренду (посуточно - отдыхающим 3-3,5 месяца в году, помесячно - местным - оставшиеся месяцы в году)
До 10 - риск допустимый, можно инвестировать смело, если ближе к 15 и выше - риск инвестиций велик, инвестиция невыгодна, лучше найти другие инструменты для инвестирования свободных средств.
Обновление к этой статье после справедливого коммента здесь:
Насчет уклона в негатив - не соглашусь:)
По поводу "нюансов, о которых можно писать вечно" - тоже не соглашусь.
И обосную: я живу здесь сейчас больше трех месяцев и открываю здесь свои отделы продаж.
За это время провел переговоры с 72 застройщиками, лично осмотрел свыше 200 объектов, видел и расстроенных и довольных клиентов, и хороших и плохих консультантов за это время.
И незнание нюансов - сильно осложняет жизнь клиентам и покупателям болгарской недвижки, нашим с Вами соотечественникам, которых частенько консультанты элементарно разводят.
И опять же частенько - из-за своей элементарной некомпетентности, а не из-за злого умысла.
Большинство рекламирующих недвижку риэлторов - находятся не в Болгарии, по сути - они просто гонят трафик из своей страны/города на красивые фотки на сайтах с единственной заманухой - цена от 30... евро.
Потом просто сводят на расстоянии покупателя и застройщика/продавца, получая свою партнерскую комиссию.
Ничего плохого в этом нет, но горько видеть покупателя, который приехал купить апартаменты по цене от 30... евро, а на месте узнает что в этом красивом ЖК вышеуказанная сумма - это только 30-40% первый взнос за объект, такое себе "псевдоУТП".
Я думаю, мы с Вами, коллега, что бы и где бы не продавали - прежде всего должны знать о своём бизнесе и рынке ВСЁ, и знать больше и глубже чем клиент.
Это даёт нам моральное право претендовать на комиссионные за свою работу, а не служить "прокладкой" между продавцом и покупателям, рассказывая второму басни о "выгодах покупки недвижимости в стране такой-то", даже не побывав здесь самим, и особенно в "шкуре" покупателя-инвестора.
Поэтому я не сгущал краски в своём комментарии на Вашу статью, а просто описал реальную ситуацию "с полей", без заманух и дилетантства.
Клиент рискует деньгами, он должен знать правду, и взвешенно принимать решение на основе фактов (а не перепостов "древних" статей про "выгоды покупки зарубежки и получения ВНЖ").
Требования к кандидатам на ВНЖ в этом году одновременно и упростились и ужесточились, в связи с большим наплывом беженцев из Сирии, Алжира и других стран. Из той же Греции, где сейчас вообще аут (а от Болгарии она в пяти часах езды)
Я просто призываю быть объективными и полезными клиентам, с которых Вы зарабатываете партнерскую комиссию и служить их интересам.
Уверен, Вы как профессионал, со мной согласитесь в этом утверждении:)
Удачи, и пишите здесь почаще, тема актуальная, спрос на недвижку здесь со стороны наших соотечественников - очень высок, а вот инфы на русском реально мало
.
А профессионалы не ставят целью кому то нравится )
Если профессионал в переговорах, то он всегда всем нравится, иначе он не профессионал!
В корне неверное утверждение - "профессиональный переговорщик должен всегда всем нравится, иначе он не профессионал". Это смешно и лишено здравого смысла. Клиентам не нужен риэлтор-переговорщик, который "всем всегда будет нравится". Такого человека даже в природе существовать не может априори.
Работа переговорщика заключена не в том чтобы кому-то нравится, а в том чтобы договариваться.
К слову, сама позиция "я должен кому-то нравится или не нравится" - инфантильная, а не зрелая позиция. Да ещё и с акцентом на внешний локус контроля своего поведения. Это удел актёров на сцене, а не бизнесменов и уж тем более не переговорщиков, лучшие из которых ориентированы только на внутренний локус контроля и оценки своего поведения. Мало того - любые переговоры могут быть начаты только при условии отделения людей (участников переговоров) от проблем (предмета переговоров), это аксиома переговоров. Иначе ни о каких договоренностях не будет идти и речи, так как стороны ввалятся в конфликт ожиданий. А профессионал знает - что сперва надо этот конфликт ожиданий, одно из "минных полей" переговоров - обойти во что бы то ни стало чтобы скорее перейти к конструктивному обсуждению предмета переговоров. Изначально любые переговоры становятся необходимыми в силу того, что одной и другой стороне что-то (или кто-то) не нравится/не устраивает, как следствие - встречаемся и начинаем договариваться.
Если овцы целы и волки сыты, значит – съеден пастух!
Профессиональный переговорщик является таковым и эффективен если:
• у него есть свой арсенал приёмов переговоров и он ими умело пользуется в зависимости от выбранного сценария здесь и сейчас;
• он умеет анализировать проведенные переговоры в режиме реального времени, раскладывая их на управляемые ходы;
• его арсенал техник и приёмов постоянно расширяется по итогам переговоров и в процессе ежедневной практики и обучения;
• он способен ими делиться, усиливая потенциал своей команды/рабочей группы/группы коллег;
А тот кто стремится "всем всегда нравится" - это идеальная жертва для манипуляций и манипулировать им легко сможет даже дилетант.
И в заключении напишу 6 способов победить в переговорах от Д. Карнеги:
1. Проявляйте искренний интерес к другим людям.
2. Улыбайтесь.
3. Помните, что звук собственного имени, на каком бы языке оно ни произносилось, сладостен и необычайно важен для человека.
4. Будьте хорошим слушателем. Поощряйте других говорить о себе.
5. Говорите на тему, интересующую Вашего собеседника.
6. Убеждайте человека в его собственной значимости, и делайте это искренне.
А если переговорщик не стремится кому-то нравится, то он просто доказывает всем свою значимость, а это большая ошибка!
Но все же это тот метод, которого придерживаюсь я! Правда не долго, лет 8, но пока еще не "съеден", хотя и утверждать, что это самый верный способ не могу!
1. Проявляйте искреннее внимание к сторонам переговоров и их интересам
2 Демонстрируйте желание идти на разумные уступки. Даже в затратах))
3 Закончите переговоры так , что бы все стороны переговоров были довольны и считали итог справедливым.