Загрузка…
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
публикует статью
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
1656 4
Рубрика: Риэлторам
Анонс:
Статья написана, чтобы поделиться цифрами, соображениями с позиции собственника.

Бизнес "по-украински".

Легко описывать историю, когда в ней принимаешь непосредственное участие. В те «волшебные» времена, времена пиковых цен и максимальной профессиональной нужности риэлтора, партнёр по бизнесу буквально затерроризировал своей идеей приобрести недвижимость под сдачу в аренду. Идеальных вариантов по более-менее нормальным ценам оставалось мало, поэтому приходилось выбирать из того, что имеется в наличии. Выбор пал на нежилое помещение в центральной части города Донецка, центральной улице, площадью 140 квадратных метров, отдельным входом, свободной планировкой и высокими потолками. Одним словом помещение практически идеальное, с одной маленькой оговоркой «практически», то есть его явным минусом было расположение в подвале. Увы, я не устоял перед уговорами партнёра, и мы всё-таки рискнули. Вложили в покупку помещения 162 тысячи, почему-то считая, что это самое выгодное предложение на то время. И с розовыми мечтами о стоимости магазина в 450-500 тысяч после ремонта и нешуточными перспективами получения аренды 4-4.5 тысяч в месяц, принялись ваять капитальный ремонт. Ремонт, подготовка документов, заключение всевозможных договоров с коммунальными службами обошлись нам тоже ни много ни мало, а в 112 тысяч. Одним словом, общими потугами слепили из «пластилина» пулю. В итоге проект «Магазин в подвале» обошёлся нам в 274 тысячи.

Форс-мажор

2008 год. Кроме наступления, так называемого мирового кризиса, о котором так много сказано и благодаря которому пришлось позабыть о сверхприбыли буквально всем, произошло ещё одно печальное событие: в рассвете лет неожиданно умер мой партнёр по бизнесу (светлая память ему). Жена вступила в наследство, и я с ней становимся равноправными совладельцами этого магазина. А далее разные подходы к деловым вопросам и жизненные обстоятельства разделили нас, разбросали по разным городам, соответственно полноценно управлять магазином стало намного сложнее. Поэтому и возникло естественное желание продать магазин пока ремонт не получил свой естественный износ. Но статья не о том, чтобы пожаловаться на превратности человеческих судеб. Статья написана, чтобы поделиться цифрами, соображениями с позиции собственника и ещё раз подчеркнуть, насколько свойственно нам заблуждаемся в своих оценках и прогнозах.

Продажа

Безусловно любой продавец перед тем, как выставлять свой объект на продажу, желает понимать его рыночную стоимость. Я — не исключение, обзвонил несколько ведущих агентств недвижимости и знакомых риэлторов Донецка, получил приблизительную оценку магазина в 200 – 240 тысяч, с возможностью ведения торгов до 180 тысяч (причины столь низкой цены риэлторы называли разные: кризис, подвал, ну и всё такое). Попросил заняться продажей своего бывшего партнёра по агентству недвижимости, которого очень уважаю и которому безгранично доверяю. Так вот, магазин с гордой цифрой 200 тысяч был выставлен на продажу. Но к нашему глубочайшему удивлению в течение десяти месяцев обратная связь покупающей братии была равна 0. Притом так, занимался коллега своим делом «по-взрослому», даже сложно представить, сколько тысяч объявлений с красивой картинкой вышло в различных интернет и печатных изданиях. Про помещение знали все кому нужно, а риэлторы Донецка были мотивированны на продажу! Ну что ж, если магазин не продаётся – надо как-то на это реагировать, т. е. снижать цену. Сбавили цену до 140 тысяч (это по 1000 за квадрат, притом, что фонд коммунального имущества города Донецка выставлял подвальные руины минимум 700 за квадрат). Результат?! Если не брать во внимание двух случайных визитёров с «тухлыми» интересами, тоже — 0. Все в недоумении, что с помещением, почему не продаётся?! Хорошо, если нет реакции по 1000 за квадрат, снизили цену до 100 тысяч за всё помещение, с возможностью манипуляций на повышение стоимости. Спустя 3 месяца покупатель нашёлся, но поднять цену удалось только до 104 тысяч. Ну что ж, значит у магазина такая рыночная стоимость. Сделка прошла успешно. И я, как ни странно, об этом совершенно не жалею!!!

Вывод

Да, вопрос формирования цены сегодня имеет ключевое значение. И здесь, во-первых, непонятна позиция многих риэлторов, которые до оцепенения стесняются озвучить клиенту действительный порядок вещей, происходящий на рынке недвижимости. «Плетут кружева», боятся обидеть или потерять клиента, вечно надеясь на «авось» в конце пути. Боятся сказать правду — «матку», что мало стоит его недвижимость или вообще не стоит, как категория крайне невостребованная. Тем самым напрасно тратя своё и клиента время. Это с квартирами всё предельно ясно, категория нужная, товар ликвидный, погрешность в стоимости небольшая: плюс – минус 10-30 процентов. А вот шаг влево, шаг вправо: всевозможный неликвид, нестандартные квартиры, земельные участки, недостроенные дома, отдельные виды коммерческой недвижимости, здесь погрешность гораздо больше: плюс – минус 100%.

Во-вторых, непонятны грёзы клиентов: «А вдруг произойдёт некое сказочное явление всё „устаканится“, цены поползут вверх». Из последних сил цены держат, как мама своего ребёнка. Особенно любят вспоминать, сколько же они вложили когда-то в свою любимую недвижимую игрушку. Что совершенно бессмысленно, господа! За окнами февраль 2014 года, а не февраль 2008. Помню 2000 год, когда плотно работал с фондом государственного имущества Украины, попалось как-то на глаза такое объявление: продаётся 9 этажный дом, 80% готовности в посёлке Ханженково (пригород Макеевки) за 10 гривен 80 копеек. И, поверьте, на покупку девятиэтажки очередь из покупателей не стояла, а потенциальному инвестору было всё равно, сколько денег потрачено ОРСом на строительство этого дома, у него свои планы и свои расчёты. Товар стоит столько, сколько за него дают!

Каждый извлекает свои уроки жизни, я извлёк свои. Никогда больше не буду связываться с неликвидной недвижимостью. Слишком велики риски, остаться с «носом». Как по моим наблюдениям, так большей части собственников труднореализуемой недвижимости можно смело сейчас сбавлять половину от своих «хотелок». Если, конечно, они хотят получить живые деньги сегодня, ну, а если появится ажиотаж со стороны покупателей, так цену можно поднять. И чем быстрее клиент это поймёт, тем для него и риэлтора будет лучше. Такой он: бизнес по-украински!

Удачи Вам, коллеги!

Юрию БагринуНаталии Дяченко и еще 5 пользователям это нравится
О, наша любимая прачечная!
Ваня, с твоего позволения, добавлю пару строк. Именно мы продали Ивану и его бизнес-партнеру Володе (светлая ему память, хороший мужик был) это подвальное помещение, в котором находилась " Итальянская прачечная". Продавцом была наша давняя клиентка, с которой мы работаем, с божьей помощью :), вот уже более полутора десятка лет.
Месторасположение - отличное, самая центральная улица в Донецке. Недостаток - это подвал. Кстати, после этой сделки мы, то же как и ты, зареклись связываться с подвалами. И этот обет держим, с тех пор у нас не было в работе ни одного подвала.
Т. к. дело было до кризиса :), цену выставили в районе 200 тыс., потом снизили. Просмотров было достаточно много. Был один задаток, сделка сорвалась по вине покупателя. В итоге - купил Иван с партнером. На тот момент это было довольно выгодное вложение денег. Сделать ремонт и сдать в аренду - беспроигрышный вариант. Кстати, если мне не изменяет память, то и строительную бригаду мы тебе тоже подогнали. Но кризис спутал все карты! Первая легла коммерческая недвижимость. И дальше понеслось................
P. S. Вот хоть убей меня, не помню, что бы Влад обращался к нам, а тем более мотивировал на продажу. А зря..... :))))))))
С ув. Андрей.
17 февраля 2014, 13:02
нравится
Да, с твоими выводами полностью согласны! :)
17 февраля 2014, 13:05
нравится
Да, Андрей! Алло, это прачечная ...............? Подвал это вечная проблема с сыростью и насекомыми, плюс ремонт в полтора раза дороже выходит за счёт гидроизоляции, принудительной вентиляции и дренажа. Я так наелся этими подвалами, что и дом без подвала строить буду.
17 февраля 2014, 23:14
нравится
Прикол в том, друзья, что все мы, хорошо зная эти ситуации по нашим клиентам, однажды оказавшись в шкуре клиента, тоже проходим весь этот путь грёз, сомнений, разочарований. И опыт не сильно помогает:))) Всё-таки быть риэлтором- это одно, а быть владельцем- совсем другое:)))
Примерно также покупал офис в одном из городов (и центр, и самый коммерческий перекрёсток города, и окна на ЦУМ и т.д..., вот только II этаж), вложил в него гору денег, а в кризис продал его в 4 раза дешевле:)))
ВАЖНО: был момент, когда мне давали за него вполне нормальные деньги на уже падающем рынке, но не покидала какая-то странная вера, что "сейчас придёт НОРМАЛЬНЫЙ покупатель":)))
2 июля 2015, 21:59
нравится
Улучшить сайт Соцсети  →