Експерт: в Україні житло повинно дешевшати!

Деякі громадяни, не дуже вірячи в заклики торговців нерухомістю купувати квартири зараз, оскільки дешевше вже не буде, взялися за серйозне вивчення ситуації з цінами на житло в Україні.

І почали приходити до висновків, що не можна орієнтуватися на ціни, вказані в «Aviso» або на сайтах в інтернеті: вони не відображають дійсність, оскільки завищені.

Редакція iBanka теж вирішила зрозуміти реальну перспективу цін на житлову нерухомість та іпотечного ринку в Україні і взяла інтерв'ю у експерта компанії MPP Consulting Павла Мельника. Основні моменти котрого ми і приводимо в цьому матеріалі.

Подальше зниження ціни квадратного метра аналітик пов'язує з падінням доходів населення і тенденцією негативного накопичення коштів. «Фактично, починаючи з 2006 року нерухомість, стала недоступною більшості населення. А внаслідок перетворення ринку у велику фінансову піраміду ситуація вийшла з-під контролю, і цінові показники зашкалили всі розумні межі».

Як зазначає П. Мельник, ця фінансова піраміда вимагала постійного підживлення. Підживлення давала щедра кредитна політика банків. Але з зупинкою кредитування зупинився і зростання піраміди. «Останній рік ми спостерігали стагнацію на ринку, викликану різкою зміною реальної платоспроможності, і весь цей час учасники ринку намагалися оживити його. Але відсутність реального попиту, тобто попиту, підкріпленого достатньою кількістю грошей, не дозволило що-небудь змінити ».

Експерт каже, що можна довго сперечатися чи є нерухомість капіталом, або чи можна вважати покупку квартири інвестицій. «Можу сказати одне: житлова нерухомість - це не капітал, а її придбання не можна сприймати як інвестицію. Найбільший спад на ринку відбудеться саме тоді, коли більша частина людей перегляне своє ставлення до питання цінності нерухомості і зрозуміє хибність тих понять, які нав'язувалися ним в останні роки ».

Що стосується безпосередньо цін на квартири, то Павло Мельник каже, що можна прогнозувати їх падіння до рівня, коли усереднена вартість 1-кімнатної квартири становитиме $8-10 тис., 2-кімнатної - $13-14 тис., 3-кімнатної - $18-20 тис.

По-перше, це той рівень сум, який типовий представник середнього класу може заплатити за квартиру без залучення позикових коштів. По-друге, за такого рівня цін стає вигідним придбання квартир з метою отримання доходу від здачі в оренду. Звичайно, оренда і зараз приносить дохід. Але в порівнянні з сьогоднішнім співвідношенням цін на квартири з орендними ставками прибуток від оренди не є економічно обгрунтованим. От і виходить, що при досягненні вказаних величин почне проявлятися відкладений попит.

Названий рівень цін спеціаліст відноситься виключно до вторинного ринку житла. Адже на відміну від первинного, на ньому діють саме ринкові механізми ціноутворення. Ринок нового житла складніше. У цьому сегменті основним визначальним фактором ціни є собівартість будівництва, а не ринкова вартість.

Принаймні, тоді, коли ціни треба знижувати, а не підвищувати. Будівельники не будуть будувати, якщо ціна продажу готового житла не буде перевищувати витрати на його будівництво, як мінімум, на 30-40%. А ось тут все буде залежати від того, чи піде держава на зниження податків, зменшення розміру відрахувань у всілякі фонди? Адже іншими методами неможливе зниження собівартості будівництва. А знижувати собівартість доведеться!

Мельник вважає, що ринок нерухомості почне рости не раніше, ніж почне відновлюватися економіка, а станеться це років через п'ять. «Зараз ми знаходимося тільки в першій фазі спаду. Можливо «дно» поточної кризи ми побачимо в 2010 або 2011 році. Але тільки до 2015 року, коли економіка почне наближатися до докризових рівнями, можна буде говорити про відновлення повноцінного кредитування нерухомості.

Комментарии (0)