Загрузка…
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
публикует статью
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
739 0
Рубрика: Риэлторам
Анонс:
Консультант даёт объективное заключение. И всё!

Кто на новенькое?!

Изначально идея создания Союза Консультантов Недвижимости (СКН) заключалась в объединении знатоков своего дела в одну группу для обмена опытом и решения особо сложных задач членов самого общества. Так собралась команда единомышленников, готовых делиться своей энергией и определёнными навыками в тех делах, где отдельно взятому узкопрофильному специалисту разобраться не в силах. Достаточно упомянуть, что сейчас в состав правления Союза консультантов недвижимости входят такие опытные риэлторы, юристы и общественные деятели рынка недвижимости, как президент «ФИАБСИ-Украина» Александр Бондаренко, глава национального совета РПУ Виктор Несин, управляющий партнёр компании ЧП «Кияни» Елена Полховская, президент ассоциации «Недвижимость Севастополя» Григорий Апресов и многие другие.


Деятельность консультантов по недвижимости направлена на оказание помощи любому из участников рынка недвижимости, в том числе и практикующим риэлторам.

Мир всегда биполярен. Например, в правовом поле имеется государственный обвинитель (прокурор), ему в противовес выступает независимый советник по правовым вопросам (адвокат). В научной среде имеется оппонент, который всячески критикует и оценивает работу соискателя, а есть рецензент – лицо, которое помогает выявлять и исправить ошибки и слабые стороны авторских интерпретаций. И если не соблюдать подобного баланса противоположностей, то в жизни могут происходить явные перекосы в ту или иную сторону. Можно с уверенностью сказать, что класс риэлторов сегодня сформирован, а вот класса грамотных консультантов по недвижимости, которые способны указать на явные ляпы в работе риэлтора и других участников рынка недвижимости пока ещё нет.

Нет, никто не ставит под сомнение компетентность бывалого риэлтора, у которого за плечами несколько сотен проведённых сделок. Суть состоит в интересах сторон, и это всегда необходимо помнить! Если риэлтор (в каких бы приятельских отношениях он с покупателем не находился) или представитель отдела продаж строительной компании принимают непосредственное участие в сделке, они всегда заинтересованы в её конечном исходе. В таких случаях свойственно совершать осознанные ошибки или допускать определённые неточности, что совершенно не в интересах клиента.


Нотариусы проверяют наличие всех правовых документов перед сделкой и берут извлечения из реестров арестов и запрещений, но! 

Никто не умаляет достоинств нотариусов, именно они выполняют основную правовую функцию на рынке недвижимости и ставят жирную точку в большинстве сделок. По своей сути нотариат это бюрократический механизм, который призван удостоверять волю и правоспособность сторон, нести ответственность за законность действий на определённом отрезке времени. Но этого отрезка времени не всегда бывает достаточно клиенту для восприятия всей полноты картины приобретаемого им объекта. Клиент желает знать всё, что касается его немалых капиталовложений, желает знать, откуда могут посыпаться «камни» или прокурорские проверки в обозримом будущем.

Консультанту нередко приходится обращаться с запросами в различные официальные органы. Поднимать архив БТИ вплоть до самой первой транзакции или приватизации объекта, изучать правовые основания выделения земельного участка под строительством дома, изучать деловую репутацию продающей стороны в сделке или вникать в историю судебного производства по определённому объекту. Исполнительные органы городов, ГАСКи, суды всех инстанций, Укргосреестры, БТИ городов, управления земельных ресурсов — всё это участники одного большого рынка недвижимости и с ними необходимо поддерживать постоянную плотную связь консультантам. А всевозможные интернет – форумы, архивы, базы данных являются действенными инструментами в проведении своеобразных расследований историй объектов недвижимости.

Как правило, мнения нотариуса и простейшей предпродажной проверки (извлечений из реестров) достаточно покупателям вторичного рынка квартир. К консультантам по недвижимости, в таких случаях, клиенты обращаются редко. Скажем так, рынок вторичной недвижимости квартир на сегодня самый «безобидный» и только в 15 процентах из 100 советуешь клиенту воздержаться от покупки понравившейся ему квартиры и предлагаешь рассмотреть иные варианты. Кстати, оформление сделок купли-продажи недвижимости сегодня не такое массовое явление, как было годами ранее. Многие нотариусы сейчас жалуются, что оформлять подобные сделки приходится нечасто (даже не каждый месяц), поэтому нотариусов внести можно также в список заинтересованных в совершении сделки лиц.

С какими нарушениями в новом строительстве приходится сталкиваться чаще всего.

Рынок первичного жилья совершенно разный и очень ёмкий, а ведёт себя он крайне непредсказуемо. Здесь не бывает хороших или плохих шаблонов или прописных истин, приходится вникать в детали каждого строящегося дома в отдельности. Часто консультант сталкивается с такими случаями, когда застройщик не желает брать на себя лишних обязательств перед властями города и предпочитает не платить городской общине за аренду земли, начинает строительство многоквартирного дома на частной (приватизированной) земле. Таких новостроек достаточно много в Киевской области, видимо строительная компания изначально руководствуется таким принципом: «Главное начать строить дом, а документы купим потом». Это в корне неправильный подход к делу! Одновременно застройщика тешит мысль: если имеются какие-либо коллизии правовых норм, то государство в обиду не даст, заступится за предпринимателя в спорной ситуации. В конце концов, не сносить же многоквартирный полностью распроданный дом. Всё это необходимо учитывать при комплексном изучении правовых документов застройщика.

Как отличить серьёзного застройщика от нового «Элита — Центра».

Вполне очевидно, что любая фирма — застройщик приходит на рынок строительства с двумя определёнными целями: первая цель — заработать деньги, вторая – создать себе репутацию и заработать ещё больше денег на строительстве следующего дома. Притом, нередко строительство первого дома финансируют инвесторы второго дома. Т.е. в подобном строительстве существуют определённые пирамидальные риски. Фирма-застройщик по просьбе клиента охотно предоставит все правовые и разрешительные документы, а вот показать состояние счёта фонда строительства конкретно интересующего вас дома, здесь табу. В кассе имеются деньги на два — три месяца оперативно-строительной работы, а в случае появления излишков средств (продажи идут хорошо) они сразу уходят на «стабилизационные» оффшорные счета. Притом так, сбой налаженной схемы может произойти в любое время и под нажимом разного рода обстоятельств, соответственно и приостановка финансирования может произойти на любом из этапов строительства. В таких случаях становится совершенно не важно, насколько правильно составлен инвестиционный договор! Инвестору остаётся гадать на ромашке, достроят его дом или не достроят, сдадут его в эксплуатацию или не сдадут. Не судите строго, но на первичном рынке остерегать клиентов от необдуманных и эмоциональных поступков приходится гораздо чаще, чем на вторичном рынке, процентах в 45. В конце концов, консультант высказывает только свои сомнения, но и покупатель лично принимает окончательное решение и рискует своими «кровными». Это звучит не так категорично, что каждый спорный вариант грозит судом, нет! Всё очень просто, зачем рисковать покупателю своими деньгами, если можно не рисковать. За такие «добрые» вмешательства в процесс покупки недвижимости и не любят юристов, консультантов по недвижимости разного рода строительные компании и риэлторы.

Особенности нарушений в области коммерческой недвижимости.

Что касается коммерческой недвижимости, то этот рынок самый сложный и легкоуязвимый. В процентном соотношении риски можно оценить, как 40 на 30 на 30. Первые 40 процентов коммерческой недвижимости, это практически идеальные правовые документы и прозрачная история объекта, а для отчуждения объекта необходима лишь обычная предпродажная подготовка. В следующих 30 процентах необходим либо косметический ремонт документов, либо капитальный. Это выделение доли из общей долевой собственности в единичку, или ввод в эксплуатацию помещения после реконструкции, или землеотвод под пристройку и т. п. Собственнику недвижимости приходится проявить определённую смекалку, тратить немало сил и средств на решение этих задач. И только после этих манипуляций объект готов окончательно к продаже.

Последние 30 процентов назовём просто — спорные варианты. Тут чего только не встретишь: и забытую сомнительную приватизацию объекта и не возврат банку кредита. Сюда можно вписать решения наших «всемогущих» третейских судов и нецелевое использование земли под самовольным строительством, это когда государственный акт на землю под строительство жилого дома, а на земле пятиэтажный офисный центр построен и т.п. Все эти, в народе называемые рейдерские схемы, далее нотариально «отбеливаются» и выставляются на продажу целиком либо по частям. Вот здесь покупателя надо крепко за рукав держать, иначе наступление негативных последствий будет не минуемо.

Вывод

Я всегда советую клиентам не пускать ситуацию с приобретением недвижимости на самотёк, надеясь лишь на свой жизненный опыт или личную интуицию. Ведь любая сделка это не только огромные деньги, это колоссальные риски потери уверенности в завтрашнем дне и в безопасности наших семей. Не стоит пренебрегать ещё одним мнением знающего юриста или опытного независимого риэлтора, и чем больше информации у клиента появится перед сделкой, тем лучше. «Доверяй, но проверяй» — говорят в народе. Поверьте, 1500 – 2000 гривен (стоимость консультации при покупке квартиры) не та сумма, ради которой стоит рисковать своим будущим. Если Вы привлекли опытного независимого консультанта, он в любом случае заработает свои деньги и у него не будет каких-либо корыстных оснований клонить сделку в ту или иную сторону. Он просто даёт объективное заключение и всё!!! Берегите себя и свои деньги!

Удачи Вам, коллеги!

Ивану КудояруВладиславу Корпану и еще 1 пользователю это нравится
Улучшить сайт Соцсети  →